Anular un contrato de arras

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¿Es posible anular un contrato de arras? ¿Qué consecuencias tiene para la parte que decida desistir el compromiso de compraventa del inmueble? La anulación de las arras depende del tipo de contrato que se haya firmado; por ello, repasamos los diferentes tipos de arras que pueden firmarse.

¿Qué es un contrato de arras?

Antes de saber cómo anular un contrato de arras, es recomendable que sepas qué son las arras y cuáles son los tipos que existen, pues de esto depende si es posible o no anularlas. Cuando se quiere vender un inmueble, el propietario coloca la propiedad en el mercado inmobiliario, a la espera de que alguien se interese. A la vez, los compradores están buscando una vivienda que les convenga y se ajuste a sus necesidades.

contrato de arras

Cuando un comprador se interesa por el inmueble y se pone en contacto con el dueño del mismo, y tras la visita de rigor, se pacta la compraventa. Es rara la persona que disponga en ese momento con la cantidad que el dueño del inmueble exige, pues la gran mayoría de las veces es necesario iniciar las gestiones de un crédito hipotecario o reunir la cantidad que se pide por la casa. Para que el propietario tenga la certeza de que la compraventa se realizará, y para que el futuro comprador sepa que el inmueble sí se le venderá a él, se firma un contrato de arras.

El contrato de arras tiene el objetivo de garantizar que una compraventa se llevará a cabo. Para ello, el comprador deberá entregar una señal (arras) al propietario; este importe, que suele ser del 10% del precio de venta del inmueble, se descuenta cuando se hace la transacción comercial. Sin embargo, es posible que alguna de las partes se retracte después de la firma del contrato. ¿Cuáles son las consecuencias? ¿Es posible anular un contrato de arras? ¿Cómo hacerlo?

Los tipos de arras

Anular un contrato de arras penitenciales

El contrato de arras penitenciales es el más habitual, pues es el que admite desistimiento. En este caso, la señal que se entrega al propietario al momento de la firma sirve a manera de garantía e indemnización. Para anular un contrato de arras penitenciales, si el dueño no quiere vender, deberá devolver la señal por duplicado al comprador; por el contrario, si es el comprador quien desiste, entonces pierde la señal entregada.

Arras confirmatorias

No es posible anular un contrato de arras confirmatorias a través de compensación. El comprador también entrega una señal a modo de reserva, pero ésta no sirve como indemnización en caso de incumplimiento de alguna de las partes. Si alguno de los dos desiste de la compraventa, la parte afectada puede exigir que se formalice la compraventa o pedir una indemnización por daños y perjuicios.

En este caso es necesario resolver el conflicto por la vía legal y esperar a que sea el juez quien decida la penalización a aplicar.

Arras penales

Las arras penales no establecen la posibilidad de desistir el contrato, pero la señal entregada sí se utiliza a manera de indemnización. En las arras penales, la señal se utiliza de la misma manera que en las arras penitenciales; la diferencia es que en las penales, la parte afectada sí puede exigir que se lleve a cabo la compraventa.

arras penales

¿Las arras caducan?

En el contrato de arras debe estipularse el plazo en el que la compraventa ha de formalizarse. Puede ser desde unas semanas hasta un mes o varios meses. ¿Y qué ocurre si el plazo ha vencido y todavía no se formaliza la transacción?

Cuando las partes desean continuar con la compraventa, bastará con añadir una cláusula de prórroga en la que se establezca una nueva fecha para celebrar la nueva escritura. Si alguna de las partes quiere anular el contrato de arras, y las celebradas son penitenciales, entonces habrá que proceder con la indemnización. El comprador perderá el dinero, mientras que el vendedor deberá devolverlo por duplicado.

Si las arras son confirmatorias, entonces se inicia un procedimiento por la vía judicial para exigir la compraventa del inmueble.

¿Cómo anular un contrato de arras?

Para anular un contrato de arras, que se encuentra regulado en el Código Civil en los artículos 1154 y 1454, es necesario saber qué tipo de documento se han firmado. En el caso de las arras penitenciales, el tiempo es lo más importante porque cuando se firma y se otorga la escritura pública y se entregan las llaves de la propiedad, las arras se extinguen; por lo tanto, ya no es posible anularlas. Antes de que el contrato se extinga, es posible desistir de las mismas, respetando los tiempos para que la parte afectada no reclame el incumplimiento.

Si se trata de unas arras confirmatorias, la parte afectada deberá recurrir a las vías necesarias para solicitar que se cumpla con lo que se haya acordado en el contrato.

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