Al contrato de arras en una compraventa también se le conoce como señal y se trata de una figura bastante conocida en el mundo inmobiliario. Sin embargo, si nunca has oído hablar de las arras y no sabes cómo funcionan, ni las obligaciones que estas conllevan y estás pensando en firmar un contrato de compraventa, debes saber qué son y cómo pueden afectarte.

Las arras en la compraventa

Cuando se habla de contrato de arras de compraventa o simplemente de arras, en realidad se hace referencia a la señal o anticipo de dinero que el posible comprador entrega al actual dueño de una vivienda como concepto de reserva. Es decir, a través de esta señal el futuro comprador de una vivienda se compromete a comprar dicha propiedad a través de la entrega de un importe monetario al propietario de la vivienda en venta.

Las arras se firman antes de formalizar la compraventa y, al ser un contrato, tiene validez jurídica. Además de esta validez jurídica, las partes contratantes se vuelven sujetos de derechos y obligaciones vinculadas a la futura compraventa de la propiedad en cuestión. El contrato de arras para compraventa de vivienda es un acuerdo de carácter privado.

La figura jurídica de las arras se encuentran recogidas en el artículo 1454 del Código Civil. En dicho artículo se establece que si hubieran arras o señal en un contrato de compraventa, el contrato de arras podrá rescindirse en cualquier momento; sin embargo, el comprador puede perderlas o el vendedor podría verse obligado a duplicarlas. Es decir, en este artículo no solo se habla de la existencia de las arras sino de las obligaciones que ambas partes adquieren al firmarlas.

El contrato de arras de compraventa puede formularse de distintas maneras, puesto que existen distintos tipos. A pesar de esto, todos los contratos de arras tienen ciertas similitudes; por ejemplo, en ellos se especifica la cantidad que aportará el futuro comprador a manera de señal y como prueba de un compromiso de compra. También se establece que este importe se descontará del precio final de la vivienda una vez se formalice la compraventa.

Obligaciones del contrato de arras de compraventa

Cuando se suscribe un contrato de arras de compraventa las partes se comprometen a firmar un acuerdo de compraventa en el futuro. Las arras se formalizan cuando el comprador entrega al vendedor un porcentaje del total del precio final de la vivienda, es decir, la señal. Cuando cualquiera de las partes decide no seguir adelante con el acuerdo, es decir, cuando desiste, se producen una serie de consecuencias. Estas consecuencias, que son jurídicas, dependen del tipo de arras que se hayan firmado.

Arras confirmatorias

Las arras confirmatorias son un tipo de arras que se entregan como parte del precio final. El valor de las mismas es probatorio y sirve para confirmar la celebración efectiva del contrato. Cuando el contrato de compraventa se formaliza, la señal entregada se descuenta del precio final de la vivienda.

Cuando alguna de las partes incumple las arras confirmatorias, porque no desea continuar adelante con la compraventa, deberá correr con los daños y perjuicios ocasionados a la otra parte. Esto ocurre porque el contrato de arras confirmatorias habilita legalmente para poder exigir que se cumpla el contrato por la vía judicial. Si aún así el contrato no se cumple, entonces la parte que desistió debe indemnizar a la otra.

Contrato de arras penitenciales para la compraventa de inmuebles

Las arras penitenciales son el tipo de arras más utilizados en la compraventa de inmuebles. Si estás por comprometerte a comprar o vender un inmueble, es posible que desees firmar este tipo de arras pues son las únicas que permiten un desistimiento unilateral sin consecuencias graves.

Cuando es el comprador el que desiste, entonces perderá el importe entregado previamente como concepto de arras o señal. Ahora bien, cuando es el vendedor el que decide no seguir adelante con la compraventa, entonces tendrá que devolver las arras por duplicado para subsanar los daños. Sin embargo, no existe una habilitación legal para exigir el cumplimiento del contrato, por ninguna de las partes.

¿Qué son las arras penales?

Es importante no confundir las arras penales con las arras penitenciales pues son dos cosas totalmente diferentes. La cantidad que se entrega en las arras penales no se toma como anticipo del importe final de la vivienda; por el contrario, las arras penales sirven como una manera de garantía y para actuar como indemnización. Es decir, si alguna de las partes decide no seguir adelante con la compraventa, entonces las arras se utilizan para subsanar a la otra.

Cuando el comprador incumple, al igual que en las arras penitenciales, éste perderá el importe dado. Si es el vendedor quien decide no continuar con el contrato, entonces deberá devolverlas por duplicado o entregar una cantidad previamente pactada.

Generalmente este tipo de arras se agregan a modo de cláusula penal, puesto que no eximen de la responsabilidad de cumplir con el contrato. Gracias a este carácter penal es que las partes afectadas pueden requerir una indemnización.