¿Cómo tiene que ser el contrato de venta de un inmueble?

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Sean cuales sean los motivos por los que alguien se decide a vender un inmueble, lo cierto es que es un negocio al que se le suele sacar buena rentabilidad, ya que permite reinvertir ese dinero en una vivienda más adecuada a las necesidades de ese nuevo momento vital en cuestión, o proporcionar un buen empujón al colchón de ahorros para permitirnos vivir con mayor tranquilidad. Pese a que es un negocio lucrativo, la venta puede suponer un quebradero de cabeza si no se cuenta con ayuda profesional y se desconocen los entresijos del proceso de compraventa de inmuebles. Hoy vamos a explicar cómo es un contrato de compraventa y el resto de documentos que lo acompañan en el proceso.

Contenido del contrato de venta de un inmueble

Identificación y datos de las partes contratantes

El primer apartado de un contrato de venta de un inmueble debe contener, como cualquier otro documento legal, los datos personales de las partes involucradas en el negocio jurídico de la compraventa: nombre completo, DNI, y domicilio a efecto de notificaciones.

Si la venta no se realiza entre particulares, sino con una empresa constructora o inmobiliaria, deberán constar los datos de la misma y de quien actúe en el contrato en su nombre y representación.

Para las compraventas en las que la parte compradora es una pareja casada, deberá constar el nombre de ambos si el régimen matrimonial es de separación de bienes, mientras que en las parejas sujetas al régimen de sociedad de gananciales cualquiera de los dos puede firmar en nombre del otro, aunque se recomienda que lo hagan ambos.

Acreditación del derecho de propiedad sobre el inmueble

Tras los datos personales, debe constar la información relativa al título sobre la propiedad del inmueble por parte del vendedor con el objetivo de garantizar que tiene capacidad jurídica y legal necesaria para transmitir la propiedad de la vivienda. Esto puede hacerse presentando las escrituras de la vivienda o nota simple del Registro de la Propiedad en la que se acredite que el inmueble en cuestión está debidamente inscrito a su nombre en el mismo.

Firma de un contrato de venta de inmueble

Información sobre la vivienda

En el siguiente apartado en el contrato de venta de inmueble debe constar toda la información destacable relativa al mismo, tanto a nivel descriptivo para conocer el estado de la misma como a nivel jurídico para saber si está libre de cargas.

Respecto al estado y ubicación de la vivienda, deben señalarse en el contrato la dirección postal y la localización precisa de la vivienda; la descripción de su estado y condiciones de habitabilidad y la necesidad de reparaciones, en caso de haberla; los metros cuadrados construidos y útiles; así como los de la totalidad del terreno en el que se encuentra el inmueble (si aplica); la referencia catastral del inmueble y su número de finca registral.

En cuanto a la situación legal de la vivienda, por su parte, es necesario aportar nota simple o certificado del registro en el que conste que el inmueble está libre de cargas (es decir, sin deudas pendientes) y con todos los impuestos al corriente de pago. Además, habrá de señalarse si el inmueble se encuentra arrendado en el momento de la firma del contrato o si cuenta con ocupantes o inquilinos.

Precio y forma de pago

En esta parte del contrato constará la cantidad exacta acordada por las partes previamente para poder comprar la vivienda, así como la fecha de pago (tanto si ya se ha hecho efectivo como si queda pendiente de hacerse en el futuro), la forma en que se hará el mismo, que puede ser por transferencia o en efectivo y, en caso de acordar varias cuotas, el número y periodicidad de las mismas.

Asimismo, aquí se debe reflejar también si se firmó un contrato de alquiler con opción a compra, un contrato de arras o un documento de reserva con anterioridad a la venta y la cantidad que se abonó en el mismo -y que deberá descontarse del precio final-.

Indicación de la fecha de entrega efectiva de la vivienda

Cuando se vende un piso, la entrega del mismo al comprador no suele hacerse el mismo día de la firma del contrato, especialmente si se trata de promociones en construcción cuya venta se hace sobre plano. Por ello, es necesario que conste en el contrato de compraventa cuál será la fecha exacta de entrega de la vivienda a los compradores.

Otros documentos implicados en la compraventa

Además del contrato de compraventa en sí, hay otros documentos que forman parte del proceso de venta de una casa, tanto antes como después del momento de la firma del contrato. Los más destacables son:

Documento de reserva o contrato de arras: son dos formas de acuerdo previo a la venta mediante los cuales el comprador abona una cantidad de dinero a modo de depósito para asegurar la venta del inmueble y retirar la propiedad del mercado.

Escritura pública: es el documento que otorga el título de la propiedad, y sin el cual no puede reclamarse una vivienda como propia. Aun después de firmado el contrato con el vendedor, el proceso de venta no termina hasta que los nuevos dueños registran la escritura de pública de compraventa previamente firmada ante notario en el Registro de la Propiedad.

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