El contrato de arras penitenciales es uno de los tres tipos de contratos de reserva de compraventa de un inmueble que pueden firmarse. Este tipo de contrato se caracteriza porque se entrega, por avanzado, una señal a modo de reserva de un inmueble; cantidad que después se descuenta del precio final de venta, en caso de que la transacción siga adelante.

¿Qué es un contrato de arras penitenciales?

Cuando estás buscando un inmueble para comprar y te encuentras con la casa ideal, es necesario hacer una reserva de la misma; particularmente si la propiedad tiene muchas personas interesadas en ella. A esto se le conoce como señal y se formaliza a través de un contrato de arras penitenciales, aunque existen otros tipos de contratos de arras.

El contrato de arras penitenciales es una garantía tanto para el futuro comprador como para el vendedor del inmueble. Al hacerse la reserva y formalizarse con la entrega de una señal, se garantiza que la propiedad no se va a vender a otra persona; a su vez, para el vendedor es una garantía saber que su propiedad cuenta con un potencial comprador. Sin embargo, el contrato de arras penitenciales tiene la característica de que cualquiera de las dos partes puede retractarse de la compraventa y la señal entregada a manera de adelanto, puede servir como indemnización para la parte perjudicada. Otra característica del contrato de arras penitenciales es que carece de obligatoriedad; es decir, cuando alguna de las partes renuncia, la parte afectada no puede obligar a que se produzca la compraventa.

Dentro de los tres tipos diferentes de contratos de arras se encuentran:

• Contrato de arras penitenciales.
• Contrato de arras penitenciarias.
• Acuerdo de arras confirmatorias.

Regulación de las arras penitenciales

El contrato de arras se encuentra establecido en el artículo 1454 del Código Civil, que es donde se establece cuál será la cuantía de las penalizaciones en caso de desistimiento del contrato de arras penitenciales. Según el Código Civil, si el comprador desiste, entonces pierde la señal aportada en concepto de reserva. Sin embargo, si es el vendedor el que desea no continuar con la compraventa, entonces deberá indemnizar a la parte afecta con el doble de la cantidad entregada en concepto de arras.

Seas vendedor o comprador, cuando se firma un contrato de arras es importante especificar a qué tipo de arras hace referencia el documento que se firma.

¿Por qué firmar un contrato de arras penitenciales?

El objetivo más importante de las arras penitenciales es aportar a las partes la seguridad de que el inmueble sigue teniendo un comprador y que dicho inmueble ha dejado de estar en el mercado inmobiliario. Además, este contrato permite dar a las partes la posibilidad de desistir de dicho acuerdo de forma libre. Si cualquiera de las dos partes se retracta, solo se pierde la cantidad entregada en concepto de señal. No hay consecuencias jurídicas ni se obliga a la compraventa, como sí ocurriría con los otros dos tipos de contratos de arras.

Las arras penitenciales además, tienen la característica de que el dinero que se entrega a manera de señal, después se descuenta del importe total de la compraventa. Esta señal suele rondar el 10% del precio de valor del inmueble. ¿Por qué se solicitan? Además de aportar seguridad a las partes, ten en cuenta que no todas las personas cuentan con cierta cantidad de dinero para la compra de una vivienda. La gran mayoría requiere de un crédito hipotecario.

Cuando se compra una casa, a través de una hipoteca, el crédito no se concede tan rápido, sino que es necesario seguir una serie de pasos. Uno de estos pasos, por ejemplo, es presentar la tasación de la vivienda. Para poder tasar una vivienda, necesitas, lógicamente, haber escogido dicha propiedad que, en este caso, ya tienes en reserva.

Las arras se firman para que el comprador pueda garantizar al vendedor que sí se efectuará la compra, pero que tiene que concluir con otros trámites antes de formalizar la compraventa. Este trámite suele ser la concesión de la hipoteca.

¿Qué debe incluirse en el contrato?

La redacción del contrato de arras penitenciales debe incluir ciertos puntos o cláusulas que le den validez al documento. Estos son:

• Identificación de las partes. Como en todos los contratos, el vendedor y el comprador deben identificarse con su nombre completo, DNI y domicilio.
• Identificación del inmueble. Se trata del objeto del contrato de arras, es decir, el motivo por el cual se está celebrando el acuerdo. Para ello, debe también de identificarse la propiedad que se desea adquirir. Todos los inmuebles también tienen su número de identificación o referencia catastral; además, se deben aportar la dirección y si el inmueble cuenta o no con cargas. Para ello, lo más adecuado es aportar una nota simple registral.
• Régimen de arras. En esta parte se especifica a qué tipo de arras se están acogiendo las partes. Para evitar futuras controversias es importante señalar que el contrato se firma bajo el régimen de arras penitenciales dispuestas en el artículo 1454 del Código Civil.
• Precio de compraventa. Es decir, la cantidad a la que se está vendiendo el inmueble.
• Señal. Debe especificarse también el importe que el comprador entrega por concepto de arras, reserva o señal. Además, establecer que éste precio se descontará del precio final de venta al momento de formalizar la transacción.
• Plazo o vigencia. Muy importante que se especifique la validez del contrato o fecha de compraventa. Las arras pueden tener una vigencia de unas semanas, un mes e incluso un año. Todo depende de las partes y el acuerdo al que lleguen.