El contrato de arras, llamado también anticipo, es un acuerdo que se celebra entre el vendedor de una propiedad y el futuro comprador. Este contrato se firma para formalizar un compromiso previo de compraventa de un inmueble.

Características de los contratos de arras

La principal característica del contrato de arras es que, para formalizarlo, se hace el pago de una cantidad, fijada por las partes, a manera de señal o anticipo. Este importe lo paga el comprador (o posible comprador) de una vivienda. Cuando se firma el contrato y se paga el anticipo señalado, se formaliza un compromiso de compraventa futura del inmueble. Como este compromiso deviene de un contrato, el incumplimiento del mismo supondría una penalización para la parte que no lo cumpla.

La cantidad que el comprador paga al propietario, se descontará del precio total del inmueble una vez que se formalice la compraventa. El anticipo no tiene un importe fijo, pero generalmente se establece el 10% del valor del inmueble. Si la propiedad es nueva, a este importe se le añade el IVA.

Es importante destacar que la consecuencia inmediata del contrato de arras, además de un compromiso de compraventa a futuro, es que el vendedor no puede enseñar la propiedad a posibles compradores. A partir de este momento, las partes inician todas las gestiones pertinentes para realizar la compraventa del inmueble. Por ejemplo, que el comprador esté buscando un crédito hipotecario o negociando las condiciones de dicho crédito con una entidad bancaria. Si se firma el contrato de arras, el comprador tiene la certeza de que la vivienda no seguirá en el mercado.

Aunque generalmente se utiliza para la compraventa de inmuebles, el contrato de arras también puede ser firmado por las partes que deseen alquilar una propiedad en el futuro.

¿Cuántos tipos de arras existen?

Es posible firmar dos tipos de arras: penitenciales y confirmatorias. Cada una tiene sus características particulares y es importante conocerlas para poder hacer reclamaciones a futuro, si es necesario.

Contrato de arras penitenciales

Cuando el comprador incumple el contrato de arras y, en el caso de ser estas penitenciales, éste pierde el dinero aportado como anticipo. En cambio, si es el vendedor el que se retracta de vender, tendrá que devolver al comprador el total del importe de la señal, pero multiplicado por dos.

Por ejemplo, si la señal dada por un inmueble es de 15.000 euros, el comprador perdería este importe en caso de retractarse; pero si lo hace el vendedor, tendrá que devolver 30.000 euros al comprador. Este tipo de contrato se encuentra recogido en el Código Civil, en el artículo 1454.

Existe una excepción y, como comprador es posible recuperar el importe aún cuando se ha firmado un contrato de arras penitenciales. Esto solo ocurre cuando se descubren vicios ocultos, es decir, problemas graves de la vivienda y de los que el comprador no tuviera conocimiento antes de la firma del contrato de arras.

Arras confirmatorias

Las arras confirmatorias, por su parte, permiten que la otra parte exija el cumplimiento la resolución del contrato y la correspondiente indemnización por daños y perjuicios. Este tipo de arras, que se encuentra en el artículo 1124 del Código Civil, determina que las partes tendrían que acudir a juicio para que se establezcan cuáles son las consecuencias para quien se ha retractado de la compraventa.

Contenido del contrato de arras

El contrato de arras suele redactarlo un profesional y debe contener la siguiente información básica:

• Nombre, apellidos y documento de identidad de las partes contratantes.
• Descripción del inmueble, donde se incluyen todas las características de la propiedad. Aquí es importante señalar la dirección, el número de referencia catastral, la superficie total de la vivienda (expresada en metros cuadrados), si cuenta con garaje o trastero, número de cédula de habitabilidad y demás datos útiles.
• El importe de la señal acordado con el vendedor. Este importe pueden establecerlo las partes de forma verbal, una vez que el vendedor conoce el valor del inmueble, el precio que desea pedir por el mismo y el porcentaje en concepto de anticipo.
• El precio de venta y la forma de pago, es decir, el precio total del inmueble. Recuerda que a este importe se le descontará el de las arras.
• La fecha límite o tiempo máximo para formalizar la compraventa del inmueble. Generalmente este plazo es de 60 días desde la firma del contrato de arras.
• Otras cláusulas o condiciones como si la vivienda incluye o no el mobiliario dentro del precio, si requiere de alguna reforma y quién la hará, quién pagará los impuestos por la compraventa, etcétera.

¿Contrato de arras o pago aplazado del precio?

Es importante no confundir a las arras o señal con el pago aplazado del precio, pues son dos figuras diferentes. El pago de parte del precio o pago aplazado surge cuando ya se ha firmado un contrato de compraventa con un precio aplazado; a diferencia de las arras, el contrato no puede rescindirse de forma unilateral por ninguna de las partes, como sí ocurre con el contrato de arras.

En la compraventa con pago aplazado del precio, la persona que compra puede no tener liquidez suficiente y carecer una hipoteca; el vendedor, decide si vender o no la propiedad a pesar de esto y se firma un contrato en el que el comprador abonará el importe total en plazos. Las arras, por el contrario, son un documento que garantiza que la compraventa se realizará en un plazo establecido; es decir, el importe total se entregará en una fecha estipulada y descontando lo que se ha dado por concepto de anticipo.