Cuando compras un bien inmueble, aunque hayas ido a inspeccionar la propiedad y la compres a través de una agencia inmobiliaria, no quiere decir que la case se encuentre en perfecto estado. Es posible que tenga algunos desperfectos a los que se les conoce como vicios ocultos. ¿Cuál es el plazo para reclamar los vicios ocultos de la vivienda?

¿Qué son los vicios ocultos?

El concepto de vicios ocultos hace referencia a una serie de defectos que pueden tener, no solo los inmuebles, sino cualquier objeto que se compra. Pero, al momento de realizar la compraventa, estos desperfectos no suelen notarse sino hasta después de haber tomado posesión del bien y pagado el precio de venta.

Los vicios ocultos están regulados en el artículo 1.484 del Código Civil. Aquí se establece que el vendedor tiene la obligación de sanear y reparar los defectos del bien que se ha vendido; la legislación civil determina que las reparaciones deben hacerse cuando el bien se utilizó para un fin diferente al que estaba destinado; pero también si las condiciones del mismo se han reducido de tal forma que el comprador no lo hubiera adquirido.

Sin embargo, el vendedor no es responsable del saneamiento de aquellos defectos que fueran visibles o que él hubiera manifestado por voluntad propia. Tampoco tendrá la responsabilidad de solventarlos cuando ha habido un perito o experto tasador de por medio que, por su profesión, estaba en la obligación de conocer estos vicios, pero los ha pasado por alto.

¿Es posible reclamar los vicios ocultos de una vivienda?

Para poder reclamar los vicios ocultos es indispensable que el defecto de la vivienda no se notara a simple vista; porque, de haberlo hecho, probablemente el inmueble no se hubiera comprado o tal vez se hubiera pedido una rebaja del precio de venta. Además de en el Código Civil, los vicios ocultos de los inmuebles están regulados por la Ley de Ordenación de la Edificación.

Por otra parte, si quieres ejercer este derecho como comprador, es importante cumplir con el plazo para reclamar vicios ocultos de la vivienda.

Requisitos para reclamar vicios ocultos

Si quieres hacer la reclamación es importante que se reúnan los siguientes requisitos:

• El daño sobre el inmueble debe haberse producido antes de la compraventa.
• El desperfecto debe ser grave, porque de haberse conocido, la compraventa no se hubiera llevado a cabo o se hubiera hecho una negociación del precio.
• Los daños deben estar ocultos. Si el defecto es visible, entonces no se considera como oculto.
• Cumplir con el plazo para reclamar vicios ocultos de la vivienda.

¿Cómo se hace la reclamación?

Según el Código Civil, puedes hacer la reclamación de tres formas diferentes:

• Por acción redhibitoria o resolutoria. Quiere decir, resolver o anular el contrato de compraventa. De esta forma, el vendedor tendrá que devolver el importe al comprador. A la vez, el comprador deberá entregar el bien inmueble. A través de esta acción, el comprador puede pedir una indemnización por daños y perjuicios, pero deben ser comprobables.
• Por acción quanti minoris o estimatoria. Se trata de un proceso de indemnización a través del cual lo que se busca es hacer una negociación. Es decir, no se entrega el bien ni el importe total de la venta, sino una parte del mismo; para ello es necesario que un perito haga una evaluación de la propiedad y estime cuál es el valor del mismo y proceder al reembolso de la parte correspondiente al comprador.
• Saneamiento. Se trata de una acción a través de la cual el vendedor debe reparar los desperfectos de la vivienda; no importa si conocía o no la existencia de los mismos. De esta forma, el vendedor no tiene que devolver el importe de la compraventa, solo arreglar las averías de la propiedad.

La elección de una u otra forma de resolver el problema recae en el comprador. Es éste el que puede ejercer su derecho a pedir una indemnización, que se restituya el importe de la compraventa o aceptar que el vendedor haga las reparaciones.

¿Existe un plazo para reclamar vicios ocultos de vivienda?

Uno de los requisitos indispensables para poder alegar vicios ocultos es hacer la reclamación en un plazo establecido. Y es que el comprador tiene seis meses de plazo para reclamar vicios ocultos de vivienda; esto incluye ejercer las acciones correspondientes para pedir indemnización, restitución o saneamiento de los daños.

El plazo para reclamar vicios ocultos de vivienda se encuentra estipulado en el artículo 1.484 del Código Civil; además, entra en vigor en el momento en el que se hace la entrega del bien, es decir, desde que el vendedor entrega las llaves y la documentación de la propiedad.

¿Qué pasa si se vence el plazo para reclamar vicios ocultos de vivienda? Si han transcurrido los seis meses, es posible hacer una reclamación judicial. Sin embargo, dejan de considerarse vicios ocultos por haber pasado el plazo establecido.

Los plazos cambian cuando se trata de viviendas de obra nueva:

• Daños estructurales (cimientos, muros de carga). El plazo para reclamar es de 10 años.
• Si la vivienda no cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad o si hay un desperfecto en sus instalaciones. Plazo de tres años. Aquí pueden citarse las goteras, mal aislamiento térmico, humedades, etcétera.
• Cuando los daños recaigan sobre acabados. El plazo es de un año.

‘