Al formalizar los trámites para comprar un inmueble, es común escuchar los términos «compraventa» y «arras»; se trata de términos relacionados, pero no son lo mismo. ¿Sabes cuál es la diferencia entre contrato de arras y compraventa? ¿Cuándo debe firmarse uno u otro? Es importante conocer ambos conceptos antes de firmar un contrato.

Diferencia entre contrato de arras y compraventa

Estos contratos están ligados estrechamente a la adquisición de un inmueble y ambos son procesos mediante los cuales se puede celebrar la compraventa de una propiedad, ya sea una residencia o local comercial. Aunque ambos se relacionan con la adquisición de un inmueble, son contratos diferentes y, en consecuencia, también su funcionamiento es distinto.

Para empezar, no es posible elegir uno por encima del otro para realizar la transacción de compraventa. Ambos son partes de un mismo proceso. Entonces, ¿cuál es la diferencia entre contrato de arras y compraventa? Básicamente, tú tienes que decidir si deseas firmar los dos o únicamente el de compraventa. Este último, siempre será obligatorio para formalizar la adquisición de la vivienda.

¿Qué es un contrato de arras?

Si te preguntas la diferencia entre contrato de arras y compraventa, debes saber que el de arras es un paso previo a la compraventa. El comprador o futuro comprador, adquiere el compromiso de comprar un inmueble, en un período de tiempo determinado y siguiendo las condiciones establecidas. Por su parte, el vendedor también adquiere el compromiso de vender la propiedad dentro de dicho plazo y también respetando las condiciones estipuladas.

Tradicionalmente se suele decir que un contrato de arras consiste en la entrega de una señal que sirve para confirmar el compromiso adquirido. Pero, ¿es obligatorio seguir adelante con la compraventa? Existen excepciones y, en caso de renunciar a la transacción, el contrato de arras debe estipularlo, además debe especificarse una penalización para cualquiera de las partes que renuncie a la obligación de compra.

En el contrato de arras debe establecerse el precio de venta del inmueble, así como el plazo máximo en el que se formalizará la operación. Además, es indispensable fijar la cantidad de las arras (el adelanto por la propiedad), que suele ser entre el 5 y el 15 % del valor del inmueble. Esta cantidad se descontará del precio final una vez que se formalice la compraventa.

Tipos de arras

Existen distintos tipos de arras que pueden aplicarse a la compraventa del inmueble:

• Penitenciarias o de desistimiento: son las únicas que admiten el desistimiento de la compraventa sin que haya causa de por medio. Si el comprador no cumple con el contrato, perderá la cantidad entregada; si es el vendedor quien desiste, tendrá que devolver el doble del anticipo a la otra parte.
• Confirmatorias: se aplican cuando no se especifica en el contrato el tipo de arras. Son el simple anticipo de la compraventa. Refuerzan la existencia del contrato. Si hay incumplimiento, entonces la parte afectada puede exigir el cumplimiento del contrato o la resolución mediante indemnización por daños y perjuicios.
• Penales: también contemplan el desistimiento y sirven como medida de garantía. No anula el contrato y las partes pierden el importe del anticipo o deben devolver el doble del mismo. Las partes pueden exigir que se cumpla el contrato.

Contrato de compraventa

Otra diferencia entre contrato de arras y compraventa es que la compraventa es posterior a las arras. A través de este acuerdo se cambia la propiedad del inmueble. Este contrato tiene que firmarse de forma obligatoria si se quiere adquirir un inmueble; es decir, se puede prescindir de las arras, pero no de la firma del contrato de compraventa.

Este contrato es de obligado cumplimiento para ambas partes: comprador y vendedor. Existe una única excepción y es que ambas partes estipulen en el documento, un acuerdo por el que se establezca indemnización económica a favor de la parte que cumple el contrato. Es decir, el contrato de compraventa no incluye una resolución contractual a menos que una de las partes incumpla el documento.

De lo anterior se desprende que no es posible resolver el contrato si no surge alguna de las causas de resolución previamente establecida por las partes; o si alguna de las partes ha incumplido las cláusulas. El incumplimiento debe ser sustancial. Por ejemplo, incumplir con el plazo estipulado para formalizar las escrituras o que la vivienda no sea habitable, por desperfectos de la propiedad, no es causa suficiente para la resolución del contrato de compraventa.

Con el contrato de compraventa, como en todo contrato, se adquieren derechos y obligaciones. El propietario o vendedor, tiene derecho a recibir un pago establecido por el inmueble, a la vez que tiene la obligación de entregar la propiedad a cambio y en las condiciones previamente estipuladas (vivienda habitable); por su parte, el comprador tiene la obligación de pagar el importe total de la vivienda y, a cambio, debe recibir la misma en las condiciones pactadas.

El contrato de compraventa, que es bilateral, tendrá una vigencia determinada. El período de validez del mismo concluye hasta que se celebre la firma de las escrituras del inmueble, donde se designe al nuevo propietario de la vivienda.