Aunque parecen conceptos similares y están estrechamente relacionados, en realidad hay una diferencia entre cuota de participación y coeficiente de propiedad. Es muy fácil confundir estos conceptos, cuando se trata de la propiedad horizontal en las comunidades de vecinos.

La importancia de saber la diferencia entre cuota de participación y coeficiente de propiedad

La principal diferencia entre la cuota de participación y el coeficiente de propiedad de un inmueble es que la primera puede cambiar con el tiempo y, para calcularla, se utilizan diversos factores; el coeficiente de propiedad, al contrario, es siempre un valor objetivo y que no puede modificarse. Este último, para su cálculo, utiliza como referencia la superficie de la propiedad.

Es muy importante conocer la diferencia entre cuota de participación y coeficiente de propiedad cuando se trata de hacer el reparto de gastos, cuotas y beneficios en las comunidades de vecinos. Solo cuando se trata de pisos o chalets adosados es que estos dos conceptos aparecen; si se trata de una vivienda unifamiliar, entonces no existen estos conceptos.

Cuando una comunidad de vecinos quiere hacer el reparto de gastos y beneficios debe tomar como referencia la cuota de participación y no el coeficiente de propiedad, que es lo que se suele hacer. Este último, se establece desde el momento de la construcción del inmueble y es el constructor quien lo determina al momento de vender el edificio.

¿Qué es el coeficiente de propiedad?

Llamado también coeficiente de copropiedad, es un valor objetivo y que se establece en función de la superficie de un inmueble, así como las superficies que ocupan las zonas comunes en un edificio. Las zonas comunes pueden ser las escaleras, ascensores, portal, piscinas, corredores, áreas verdes, etcétera.

La principal diferencia entre la cuota de participación y el coeficiente de propiedad es que este último no cambia con el tiempo. Al hacerse la suma de los metros cuadrados de todos los inmuebles, incluyendo las zonas comunes, se obtiene la superficie de un edificio. El coeficiente de propiedad se expresa en cifras porcentuales que se otorgan a cada una de las viviendas o locales de un edificio que se organiza de forma horizontal. De esta forma, al sumar todos estos porcentajes, el resultado siempre será 100%.

Concepto de cuota de participación

La cuota de participación es una aportación pecuniaria que cada uno de los propietarios que constituyen la comunidad de vecinos hace. La cuota de participación está regulada en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, donde se establece la forma de calcular cuánto ha de aportar cada propietario a la comunidad. Por eso se dice que la cuota, a diferencia del coeficiente, es variable: no todos los vecinos aportan la misma cantidad.

Para poder calcular la cuota de participación de cada propietario se tiene en cuenta:

• La superficie útil de cada uno de los inmuebles que constituyen el edificio y la relación de éste (porcentaje) con la superficie de todo el bloque (edificio).
• Si el inmueble es interior o exterior.
• Cuál es la situación de la vivienda.
• El uso de los servicios comunes del edificio. Por ejemplo, en una comunidad, no todos los vecinos utilizan la azotea, sino solo los que vivan en determinados pisos.

De esta forma, la cuota de participación se compone de una cuota de valor y una cuota funcional. La cuota de valor es la que permite calcular el valor de cada inmueble de acuerdo a su superficie útil y la ubicación o emplazamiento del mismo (interior o exterior); además, se compone de una cuota funcional o de uso, que es el valor del inmueble según los elementos comunes que dicho inmueble vaya a utilizar o no. Un vecino, sin plaza de parking, por ejemplo, no tendría porqué pagar por la electricidad o limpieza del parking común del edificio.

¿Para qué sirve la cuota de participación?

El principal objetivo de la cuota de participación es saber cuánto tiene que pagar el propietario de un piso. De esta forma, la cuota sirve para:

• Establecer el porcentaje de cada inmueble respecto de los gastos de la comunidad, beneficios y derramas. No a todos los propietarios se les pide el mismo importe.
• Cuántos votos tiene cada propietario dentro de una comunidad.
• Llegar a acuerdos en una junta de vecinos y determinar el voto necesario para poder constituirse o no en una junta vecinal.

Es decir, entre más cuota de participación tenga tu inmueble, más decisiones podrás tomar respecto de la comunidad, más beneficios puedes recibir, pero también más importe deberás pagar.

Otra diferencia entre la cuota de participación y el coeficiente de propiedad, es que la segunda es variable. No solo porque cada propietario puede pagar un importe diferente y tener una participación distinta, sino porque también puede modificarse. Y es que la cuota de participación, aunque se establece en las escrituras de la división horizontal del inmueble, sí es modificable. La cuota puede alterarse por acuerdo vecinal, con el consentimiento de todos los propietarios, pero también por una resolución judicial o de arbitraje.

Si una cuota de modifica, no solo debe anotarse en los estatutos de la comunidad, sino también dejar constancia en el Registro de la Propiedad.