Conocer la diferencia entre superficie útil y construida resulta fundamental para determinar, no solo el espacio habitable de una vivienda, sino el valor de la misma y los impuestos a pagar, como el IBI. ¿Cómo se calculan ambas medidas y por qué son tan importantes para poner una propiedad en venta?
Tipos de superficies de una propiedad
Conocer la diferencia entre superficie útil y construida de un inmueble es importante, entre otras, para poder poner precio a la vivienda. Dependiendo del tipo de superficie que se tenga en cuenta, se establece un precio unitario; el precio establecido se expresa en metros cuadrados.
Los tipos de superficies de una propiedad pueden ser útil, construida y proporcional con zonas comunes. Estos conceptos y la forma en la que se da valor real a los mismos, se encuentran recogidos en la orden ministerial ECO 805/2003 de 9 de abril de 2003.
Superficie útil
Esta es la superficie no tiene en cuenta los muros, pilares, tuberías, tabiques y otros elementos de la vivienda que sean no prescindibles. Esto es, todo lo que se podría pisar y aquí se incluyen los armarios empotrados o los muros entre las distintas estancias; esto es porque, en cualquier momento, estos podrían tirarse y se podrían pisar, por ejemplo, después de una reforma.
En la superficie útil, aunque se cuenten elementos como los armarios, no se puede incluir el suelo cuando la altura de la habitación sea menor a 1,5 metros. Por otra parte, dentro de la superficie útil también se contabiliza el 50% del espacio que ocupen los balcones, terrazas, patios y tendederos siempre y cuando estén cubiertos. Si no están cubiertos, no se consideran superficie útil.
Superficie construida
Esta sirve para indicar las medidas de la vivienda al completo; aquí se incluyen elementos como los muros perimetrales: todo lo que está dentro del contorno de la vivienda. Dentro de este tipo de superficie se contabilizan las estructuras verticales y canalizaciones. De lo anterior se desprende que la superficie construida es la suma de la superficie útil más la parte que ocupan los muros perimetrales.
La diferencia entre superficie útil y construida son los metros que pueden aprovecharse en la casa. En consecuencia, la superficie construida siempre será mayor que la superficie útil. Expresado en números, la diferencia entre ambas suele variar entre el 15 y 25% aproximadamente.
Parte proporcional con las zonas comunes
Dentro de los tipos de superficies también se encuentra la construida con la parte proporcional con las zonas comunes. Este tipo de superficie contempla a todas aquellas viviendas que se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal. Se trata de la vivienda construida, pero sumando las zonas comunes con otros propietarios (en caso de pisos, adosados, etcétera). Aquí se contabilizan el descansillo, el portal, el cuarto de contadores, de basura, etcétera.
Cuando se quiere tasar una propiedad, es indispensable tener en cuenta este tipo de superficie. La superficie construida con espacios comunes suele ser un 10 o 14% mayor que la superficie construida.
La importancia de conocer la diferencia entre superficie útil y construida
Para los compradores de una vivienda, aprender a diferenciar entre la superficie útil y construida de un inmueble es muy importante; gracias a este dato es posible saber el tamaño de la propiedad que están adquiriendo, de lo contrario, es posible comprar una propiedad con menos metros aprovechables de los que se necesitan. Este dato también resulta importante para los vendedores para determinar el precio que pondrán a la vivienda y, por supuesto, para conocer el importe de algunos impuestos como el IBI.
La superficie útil es importante para conocer el espacio habitable de la vivienda, los metros útiles de la misma. La superficie construida, por su parte, está reflejada en el Catastro y sirve para establecer la valoración del inmueble. Y es que los tasadores, que son los que valoran las viviendas, lo hacen teniendo en cuenta el precio del metro cuadrado construido; este incluye, de ser el caso, los espacios comunes.
El Catastro juega un papel importante cuando se trata de determinar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). En el Catastro se recogen los valores de la superficie construida y construida con elementos comunes; a partir de estos datos es posible calcular el IBI así como el coeficiente de participación de la vivienda en las comunidades de propietarios; este último sirve para establecer los gastos de comunidad.
En el Registro de la Propiedad también podrás encontrar información sobre los tipos de superficies de una propiedad, sin embargo, no tiene un criterio fijo sobre qué superficie refleja. ¿Y qué ocurre cuando los datos no concuerdan en el Registro y el Catastro? Por eso es importante que conozcas las medidas de la propiedad, para poder subsanar el error en estos organismos. Si esta diferencia es menor al 10% la escritura de la vivienda puede rectificarse sin necesidad de abrir un expediente. Por el contrario, cuando la superficie es mayor, es necesario acudir ante notario; este deberá abrir un expediente hipotecario y aportar una representación georreferenciada del inmueble.
