¿Es posible que vivir en un edificio sin comunidad de propietarios? La respuesta es sí. Aunque la mayoría de los propietarios dejan los asuntos de la comunidad en manos del administrador de fincas, algunas comunidades son las responsables de llevar directamente los asuntos legales del edificio. ¿Es obligatorio constituirse como comunidad?

¿Qué es una comunidad de propietarios?

Como sabes, la gran mayoría de edificios cuenta con una comunidad de propietarios. Esta es una entidad que está formada por todos los miembros que son dueños y habitan en un edificio: vecinos, propietarios de pisos, de locales y viviendas unifamiliares en sitios con zonas comunes. La comunidad de propietarios es la encargada de gestionar los derechos y deberes de la comunidad y tomar las decisiones pertinentes sobre los asuntos comunes de dicho edificio.

¿Quién limpiará las zonas comunes? ¿Cómo se gestiona el ascensor y el parking? ¿Quién decide el horario de apertura de la piscina? Estas y muchas otras situaciones se dirimen en las comunidades de propietarios. Estos se reúnen de forma periódica para tratar ciertos asuntos que atañen al edificio y tomar las decisiones pertinentes al respecto. La participación de esta toma de decisiones se traduce en una cuota o coeficiente que se asigna al piso o propiedad; sin embargo, no utilizar los servicios de la comunidad no le exime de la obligación correspondiente.

Las obligaciones de las comunidades de vecinos

Es posible que exista un edificio sin comunidad de propietarios, pero ¿Quién gestionará los asuntos del lugar? ¿Quién se encarga de resolver los problemas que puedan surgir? Y es que son muchas las obligaciones que tiene que cumplir una comunidad. Empezamos por contarte que en todos los edificios de pisos, viviendas o bloques de viviendas unifamiliares, y siempre que existan zonas comunes, deben regirse por la Ley de Propiedad Horizontal. La comunidad de propietarios, a su vez, deberá elaborar unos estatutos (acordados por los vecinos), para regirse por ellos.

Por ejemplo, todo edificio debe reunir una serie de requisitos para mantener las instalaciones del edificio en buen estado de conservación y salubridad. Es la comunidad la que deberá realizar las gestiones pertinentes y obras necesarias para sostener el inmueble en óptimas condiciones y gestionar los servicios del mismo (ascensores, escaleras, parking, calefacción central, piscinas, áreas verdes, recolección de basura, limpieza, etcétera).

Las juntas de vecinos

A la vez, un propietario no puede realizar obras fuera de su casa y que supongan una alteración del inmueble, siempre que se afecte la estructura y seguridad del edificio y que, por supuesto, afecte a los derechos del resto de propietarios. Por ejemplo, no puedes decidir pintar una pared de una zona común de un color que a ti te guste sin comentarlo con el resto de propietarios. Lo mismo ocurre con ciertas obras que desees hacer dentro de tu inmueble y que afecten al resto de vecinos; no puedes colocar un toldo o pérgola, ni cerrar la terraza si esto perjudica a otros inmuebles. Para ello deberás consultar los estatutos de la comunidad de vecinos; si este punto no está establecido, entonces tendrás que reunirte con los demás propietarios, debatir y votar. Para realizar las obras será necesario contar con el consentimiento unánime de las otras partes.

Fondo de reserva

Por otra parte, una comunidad debe contar con un fondo de reserva, esto es, una cantidad que le permita sufragar los gastos de conservación y reparación del inmueble. También deberán revisar la potencia eléctrica contratada por el edificio para verificar que todos los inmuebles estén utilizándola y no pagando de más. En ese sentido, también deberán dar mantenimiento a las instalaciones eléctricas.

Así mismo, este fondo puede utilizarse para realizar las revisiones periódicas obligatorias a las que todos los ascensores deben someterse cada cierto tiempo. También es necesario que se programen inspecciones técnicas periódicas (cada cuatro o seis años) sobre la estructura del edificio.

Lo mismo ocurre con las instalaciones de gas, que deben revisarse de forma periódica por parte de una empresa habilitada y cumplir con las normas de prevención de riesgos laborales para los trabajadores del edificio. Sí, un edificio no funciona por sí solo. La gran mayoría cuentan con portero, conserje, jardinero, etcétera).

Todos estos gastos deben sufragarse a través de la cuota que cada propietario paga de forma mensual. A mayores servicios preste el edificio y más trabajadores requiera, mayor será la cuota.

Asegurar el edificio

Por último, y dependiendo de la Comunidad Autónoma donde se encuentre el inmueble, los edificios deben tener contratado un seguro contra incendios y daños a terceros o responsabilidad civil. Es aconsejable que, por otra parte, cuenten con un seguro de riesgos en caso de robos, defensa jurídica y riesgos extraordinarios, además del seguro para el hogar que cada propietario deberá tener contratado.

Si todavía te preguntas si un edificio sin comunidad de propietarios es posible, ya sabrás que, aunque no se trata de algo obligatorio jurídicamente, sí resulta indispensable para el adecuado funcionamiento del inmueble. ¿Qué ocurriría en caso de incendio? ¿De avería del ascensor? ¿Quién realizaría la limpieza de las zonas comunes, aunque el edificio solo disponga de un portal y escaleras? Constituirse como comunidad vecinal resulta necesario.