Normalmente, cuando se compra una residencia o local, se hace con escritura pública de contrato de compraventa ante notario para luego llevarla al Registro de la Propiedad, con el objetivo de registrar el cambio de titularidad al nombre del propietario.

Sin embargo, estos dos procesos no son obligatorios para comprar un inmueble y ponerlo a tu nombre. Es cierto que son trámites recomendables, pero puedes ser propietario sin llevarlos a cabo. A continuación, explicamos las razones por las que no es necesario hacer la escritura pública de contrato de compraventa ni inscribirla en el Registro de la Propiedad, y las consecuencias que tiene no hacerlo.

Libertad de forma: compra en escritura pública de contrato de compraventa

Para el contrato de compraventa, rige en nuestro derecho la libertad de forma, es decir, comprar un inmueble en escritura pública de contrato de compraventa no es obligatorio, ya que se puede hacer mediante un contrato privado o de manera verbal, incluso. Sin embargo, en este último caso, tendrá que probarse la venta.

Lo que sí es imprescindible para ser propietario es que, además de contrato de compraventa, ya sea privado o en escritura pública, se haga la entrega de la posesión de la propiedad.

Cuando se hace la compraventa en escritura en el notario, la escritura en sí supone la entrega física de la vivienda o local. Pero cuando se lleva a cabo en contrato privado, para llegar a ser propietario, se solicita que, en el contrato, se concrete la entrega de la propiedad para que se produzca el cambio de titular. Por lo que, se puede ser propietario real si tienes un contrato de compraventa a tu nombre y la posesión del inmueble comprado.

No se deben confundir los contratos de compraventa en los que se entrega la posesión del inmueble y te convierte en propietario, con los que no se entrega la propiedad (gran parte de ellos) dejando la entrega para la escritura pública ante notario.

Razones para no hacer la escritura pública de contrato de compraventa

Lo normal es adquirir una vivienda con la escritura pública de contrato de compraventa ante notario, pero en algunas situaciones, al vendedor o al comprador no le interesa, en ese momento, realizar la escritura, y solo se lleva a cabo la compra con un documento privado con entrega de posesión al comprador, el cual, en ese momento, se convierte en propietario.

Las razones más comunes son las siguientes:

• El vendedor o el comprador no puede pagar impuestos en ese momento: si se hace una escritura pública de contrato de compraventa, el notario tiene que dar parte a Hacienda de la misma y esta entidad puede exigir el pago de los impuestos correspondientes. Con el documento privado esto no es necesario, pues ese acuerdo solo se lleva a cabo entre el vendedor y el comprador.
• El vendedor, por ahora, no puede hacer la escritura pública de contrato de compraventa porque la vivienda no se encuentra a su nombre aún. Esto sucede, por ejemplo, cuando una herencia no se ha tramitado. El heredero puede vender la propiedad que ha heredado por razones económicas, pero no puede llevar a cabo el trámite en escritura pública porque el inmueble aún sigue siendo propiedad de la persona fallecida. Tanto el vendedor como el comprador puede dejar la escritura pública para cuando sea efectiva la herencia.

Ventajas e inconvenientes de no hacer la escritura pública de contrato de compraventa

Las ventajas e inconvenientes de no hacer la escritura pública de contrato de compraventa son los siguientes:

Ventajas

• Te ahorras el pago de los impuestos que conlleva la venta.
• Evitas que, terceras personas, puedan estar informadas de la venta.
• Si tienes dudas, los acreedores pueden embargar esa propiedad porque no está inscrita en el Registro de la Propiedad a tu nombre.

Inconvenientes

• En la compraventa con documento privado no se inscribe en el Registro de la Propiedad, por lo que no puedes ponerla a tu nombre.
• Que la propiedad esté inscrita a nombre del vendedor en el Registro de la Propiedad puede hacer que se produzca un embargo por deudas del mismo. En este caso tendrás que interponer un procedimiento de tercería de dominio donde tendrás que justificar que el dueño no es realmente el titular de la propiedad, sino tú.
• Al no estar inscrita la propiedad a tu nombre en el Registro, ninguna entidad bancaria puede darte un préstamo hipotecario por ese inmueble y tampoco podrás venderlo a otra persona.
• Como el inmueble consta en el Registro de la propiedad a nombre del vendedor, este puede venderlo a otro comprador en escritura pública y no podrás hacer nada para recuperar el inmueble. El derecho del otro comprador prevalece sobre el tuyo y solo puedes pedir explicaciones al vendedor por los daños y prejuicios sufridos.