Existen dos tipos de hipotecas: a plazo fijo y variable. Las hipotecas a plazo fijo, llamadas también, de tipo fijo, son aquellos créditos en los que se aplica el mismo tipo de interés durante el tiempo que se está pagando el préstamo. ¿Cuáles son los beneficios de solicitar este tipo de préstamo? ¿Son mejores que las hipotecas variables?

¿Hipoteca fija o variable?

La hipoteca es un derecho por el que se vincula la propiedad de un bien inmueble para garantizar el cumplimiento de una obligación contraída por contrato. Cuando se solicita un préstamo al banco para hacer la compra de un inmueble, las entidades financieras constituyen una hipoteca. Es decir, el banco concede el importe solicitado para financiar la propiedad, pero el propio inmueble se vincula como garantía.

La persona que contrata el préstamo, llamada prestatario, se compromete a devolver la cantidad que le fue prestada, más los intereses correspondientes. El pago se hace en cuotas mensuales y durante un tiempo determinado. Cuando la cuota no se paga, el banco puede ejecutar la vivienda, es decir, quedarse con ella. Por eso se dice que la vivienda no es de la persona que contrata el crédito sino del banco; la casa pasa a ser propiedad del prestatario en el momento en el que termina de pagar el crédito hipotecario.

Los préstamos hipotecarios pueden ser de dos tipos, atendiendo al interés que se aplique:

• Hipotecas a plazo fijo, en las que se aplica el mismo tipo de interés durante todo el tiempo que el crédito esté en vigor.
• Hipoteca variable, en la que los intereses varían en función de los mercados financieros. El tipo de interés se compone por el tipo de referencia (Euríbor), más un diferencial fijo. Las cuotas pueden subir o bajar.

Tipos de interés

En las hipotecas el tipo de interés se expresa con el TIN y el TAE. El TIN es el tipo de interés nominal y es un porcentaje fijo que se aplica al importe que el banco ha prestado como pago por su cesión. El TAE o tasa anual equivalente, llamada también tasa anual efectiva, es un tipo de interés que sirve para expresar el coste o rendimiento efectivo de un producto financiero.

Para calcular la tasa anual se emplea una fórmula matemática en la que se tiene en cuenta el tipo de interés nominal, la periodicidad de los pagos (mensuales, trimestrales, semestrales, anuales); las comisiones bancarias y los gastos de operación. La TAE permite comparar las distintas hipotecas ofrecidas por las entidades financieras.

Por otra parte, el importe de financiación de este tipo de hipotecas varía en función del tipo de viviendas. Para primera residencia, la financiación será de entre el 70 y 80% del valor de la vivienda; el plazo máximo de amortización no supera los 30 años. En el caso de las segundas residencias, la financiación solo cubre el 60% del valor de la vivienda y el plazo máximo de amortización es de 25 años. En ambos casos, el solicitante no debe superar los 75 años de edad.

Características de las hipotecas a plazo fijo

La hipoteca fija ofrece la ventaja de que el interés es el mismo durante todo el tiempo que dure el contrato; es decir, el interés no depende de ningún índice de referencia. Así, las cuotas mensuales de la hipoteca no aumentan ni disminuyen, cuando se hace la revisión del contrato, como consecuencia de las fluctuaciones de los mercados financieros.

Por otra parte, las entidades bancarias suelen ofrecer toda una serie de beneficios para las personas que escogen este tipo de hipoteca. Los intereses suelen ser más bajos si el cliente domicilia su nómina, utiliza las tarjetas de crédito o débito, contrata algún seguro (vida, automóvil, etcétera); o si vincula un plan de pensiones con la entidad bancaria que concede el crédito hipotecario.

Si el cliente incumple con las condiciones pactadas o deja de tener contratado alguno de los productos vinculados a lo establecido por la hipoteca, el banco deja de aplicar el descuento pactado. Como consecuencia, la cuota mensual sube.

¿Por qué las hipotecas a plazo fijo tienen intereses tan bajos? Esto es debido al Euríbor. Desde el 2016 el Euríbor, que es el índice de referencia para las hipotecas variables, comenzó a bajar; en consecuencia, algunos bancos deberían devolver dinero a los clientes. Además, siguiendo las tendencias, en algún momento el Euríbor deberá subir (con lo que también lo harían las cuotas de la hipoteca). Es por ello que, para incentivar a la contratación de los préstamos hipotecarios, los bancos ofrecen intereses de tipo fijo más bajos que en las hipotecas variables.

Beneficios de las hipotecas a plazo fijo

El tener intereses de tipo fijo, durante toda la vida que dure el préstamo, supone una tranquilidad y estabilidad para los clientes. Otro de los beneficios de este tipo de hipotecas es que el plazo de amortización de los mismos no supera los 30 años, mientras que las variables pueden alcanzar hasta 40 años.

Las hipotecas a plazo fijo no están vinculadas con la cláusula suelo, como sí lo han estado la gran mayoría de las hipotecas variables. La cláusula suelo establece que el interés de la cuota nunca puede ser inferior a un porcentaje determinado; aquí es cuando también entra el Euríbor en juego. Al bajar este, y por existir la cláusula suelo, muchos clientes no pudieron beneficiarse de la bajada del Euríbor.