Comprar una vivienda es un proceso sencillo, pero extenso, que conlleva numerosos trámites. Y, si la vivienda es de nueva construcción, la burocracia aumenta todavía más. En estos casos, hay que certificar que el inmueble es habitable; que cumple con todas las garantías de calidad y habitabilidad; y que se ha construido siguiendo los parámetros definidos por el proyecto. Uno de esos trámites de certificación es la obtención de la licencia de primera ocupación.

¿Qué es una licencia de primera ocupación?

La licencia de primera ocupación es el documento que da fe de que se han cumplido todos los requisitos del proyecto durante la construcción de una vivienda, y que este se ha ejecutado en las condiciones estipuladas en la licencia municipal de obras que lo habilitaba.

Las corporaciones locales (en este caso, los ayuntamientos) son el ente encargado de otorgar este documento. Además de garantizar que las construcciones se han ejecutado y finalizado dentro de la legalidad, también deben certificar que son respetuosas con las condiciones ambientales y urbanísticas de su entorno y que cumplen con las medidas de seguridad necesarias para desarrollar la función final que vayan a desempeñar.

Esta licencia ha suprimido en algunas comunidades autónomas la anterior cédula de habitabilidad (encargada de acreditar si una edificación cuenta o no con las condiciones mínimas para ser habitable) para los inmuebles de nueva construcción, aunque en la mayoría de territorios ambas figuras se han unificado y se incluyen dentro de la licencia de primera ocupación.

¿Cuándo es obligatoria?

No todas las viviendas necesitan la licencia de primera ocupación. Este documento se enfoca al primer uso de una nueva construcción, ya sea de obra nueva o por rehabilitación integral de una edificación anterior. Será exigible, por tanto, a todas las casas que se vendan en promociones nuevas, o en aquellos casos en los que se haga una reforma integral de una casa o edificio antiguo cuando vaya a destinarse a vivienda.

Además de para casas, también se exige su obtención para los locales que se encuentren en el interior de edificios destinados a viviendas, aunque su uso sea comercial. Nuevamente, será necesario obtenerla tanto si el local se construye por primera vez como si se hace una remodelación que conlleve un uso diferente o su intensidad y frecuencia. Por tanto, si tanto si se convierte un local en vivienda o viceversa, será necesario contar con esta licencia.

Cómo y dónde se obtiene

Al ser un documento municipal, el proceso para expedir la licencia de primera ocupación dependerá de cada ayuntamiento en concreto. En función del municipio en que se esté construyendo la vivienda, el proceso puede ser ágil y resolverse en varios días, mientras que en otros la espera puede conllevar meses. La media, en cualquier caso, suele estar en torno a un mes desde que se presenta la solicitud.

En cuanto al procedimiento, aunque cada ayuntamiento tiene el suyo propio, suele tener, en general, estos pasos:

1. Rellenar la solicitud correctamente (online o de forma presencial) según el modelo oficial. En el área de urbanismo del ayuntamiento en cuestión te lo podrán facilitar. Asegúrate de revisar que no hay ningún tipo de error en los datos del inmueble, la normativa que se aplica ni en la referencia catastral, ya que cualquier fallo puede dar lugar a engorrosos retrasos.

2. Aportar la documentación técnica que pida el ayuntamiento. Siempre se suele exigir, al menos, un informe técnico que acredite el estado de conservación de la vivienda y las instalaciones que incluya un documento gráfico y descriptivo, aunque puede solicitarse más documentación adicional en algunos casos.
3. Pagar las tasas correspondientes al ayuntamiento, cuyo precio variará en cada localidad. Puede estar en torno a los 100 – 150 €.

¿Por qué es importante contar con una licencia de primera ocupación?

Sin la acreditación que otorga un certificado de primera ocupación, no es posible legalizar la construcción terminada. Además, sin el certificado legal, no podrás dar de alta los suministros básicos para la nueva vivienda, como por ejemplo son la luz, el gas o el agua.

Sin esta licencia, es imposible legalizar la construcción recién acabada, lo cual conlleva una serie de problemas que dificultan la ocupación efectiva de la vivienda.

• No será posible escriturar la vivienda en el Registro de la Propiedad, ya que se exige la presentación del informe de la licencia para poder hacerlo.
• No se pueden dar de alta los suministros (la luz, el gas y el agua) en la casa. Solo se pueden contratar estos servicios en construcciones legales y habitables.
• Se entenderá que la vivienda no cumple con las condiciones mínimas de seguridad y habitabilidad, por lo que se dificulta el proceso de venta. Ni las inmobiliarias ni los particulares confiarán en una vivienda remodelada o de obra nueva que no cuente con este certificado básico.
• En caso de litigio por razón del inmueble, la compraventa del mismo será declarada nula si este no contara con la licencia de primera ocupación. Esto ocurre porque, al no tener la licencia, se presume que su construcción no se ha hecho conforme a la legalidad vigente, lo que podría conllevar una elevada multa e, incluso, a la demolición de la vivienda.