Cuando alguien se quiere comprar una casa, es habitual pagar una cantidad de dinero a modo de señal para reservarla. También se suele firmar un documento que acredite dicho pago y en el que se recojan las futuras condiciones de la venta. Este documento puede ser un contrato de arras, de reserva de vivienda, o incluso de alquiler con derecho a compra. En esta ocasión vamos a centrarnos en explicar las características del segundo tipo y propondremos también un modelo de contrato de reserva de vivienda que se puede usar en las transacciones entre particulares, aunque lo más recomendable siempre es acudir a un profesional inmobiliario.

¿Qué es un contrato de reserva de vivienda?

El contrato de reserva de vivienda es un documento jurídico cuyo objetivo es garantizar que va a realizarse la futura compraventa de un inmueble. Para ello, el futuro comprador abona al vendedor una cantidad de dinero en concepto de reserva de la misma. Esta señal suele oscilar entre el 1% y el 5% del precio total de la vivienda.

Mediante este pago, que se acompaña de la firma de un documento en el que se recoge la cantidad de la señal recibida y las condiciones del inmueble y de la futura compra, el vendedor se compromete a entregar la vivienda en la fecha señalada, y el comprador se obliga a finalizar la compra una vez llegado el día acordado. En este documento se recoge también la cantidad que quedará pendiente de pago y el procedimiento en el que se hará efectivo el mismo.

La reserva de vivienda se puede utilizar tanto para la compraventa de viviendas de segunda mano entre particulares como para pisos de obra nueva que aún se encuentran en fase de construcción. En estos casos, además de comprometerse a entregar la vivienda el vendedor está también obligado a terminar la obra en función de las especificaciones técnicas acordadas y en las condiciones de habitabilidad necesarias para poder ocuparla por primera vez.

Qué debe aparecer en un modelo de contrato de reserva de vivienda

Respecto al contenido, el modelo de contrato de reserva de vivienda debe contener todos los extremos acordados por las partes en lo concerniente a la futura compraventa que se va a realizar. En cuanto a la forma, todos esos acuerdos deben estar estructurados de una manera concreta, siguiendo una división en partes determinadas, y tiene que acompañarse también de la información personal del vendedor, el comprador y el intermediario (inmobiliaria o agencia). Puedes ver un modelo de ejemplo aquí.

Así pues, para garantizar su validez y efectividad jurídica, todo contrato de reserva de vivienda debe contener las siguientes partes determinadas:

Encabezamiento

Aquí se incluyen el título del contrato y los datos identificativos del profesional inmobiliario encargado de realizar la gestión. A continuación, se exponen los datos personales tanto del comprador como del vendedor.

Descripción de la vivienda

Dirección completa de la ubicación del inmueble, superficie en metros cuadrados, número de registro en el Registro de la Propiedad (número, tomo, folio, y finca).

Cláusulas o manifestaciones

Cada una de ellas atenderá a una circunstancia concreta, y estarán separadas por párrafos y numeradas en números romanos:

1. Confirmación de la recepción del pago por parte del vendedor, expresando la cuantía exacta de la señal abonada por el comprador para reservar la vivienda en su nombre.
2. Declaración de conocimiento del estado del inmueble por parte del comprador.
3. Plazo de duración de la reserva, indicando el día y hora concretos en los que se formalizará el contrato de compraventa, el precio final (descontando lo aportado mediante el documento de reserva) y el procedimiento de pago para el resto de las cantidades.
4. Certificado de cargas, para confirmar que el inmueble no está sujeto a deudas, gravámenes ni contratos de arrendamiento, y que los gastos de comunidad, suministros e impuestos están al corriente de pago.
5. Cláusulas de rescisión e incumplimiento: aquí se indica en qué condiciones es posible que las partes se echen atrás y no finalicen la compraventa (si es el caso), así como las consecuencias de hacerlo fuera de esas condiciones pactadas. Generalmente, se pacta que si el comprador decide no efectuar la compra, perderá la señal aportada.
6. Cláusula de protección de datos. Mediante ella se da permiso al intermediario que formaliza el documento de reserva a utilizar los datos personales de las partes y conservarlos a efectos legales.
7. Litigación y arbitraje. Aquí se indica a qué jurisdicción concreta se comprometen las partes a someterse en caso de disputa por vía judicial.

Conformidad, fecha y firma

Finalmente, se añade una fórmula en la que se expresa que ambas partes han leído el contrato y están conformes con su contenido. Esta aceptación se muestra mediante sus respectivas firmas, que se incluye a continuación junto con la fecha y el lugar de celebración del contrato.