¿Qué es el TIN de una hipoteca y cómo afecta el precio final de la misma? Cuando se habla de créditos hipotecarios surgen dos conceptos que van estrechamente ligados a toda hipoteca; el TIN y la TAE. ¿Cómo influyen estos dos porcentajes al importe total del préstamo? ¿Cómo se calculan?

¿Qué es la hipoteca?

La hipoteca es un tipo de préstamo que los bancos conceden para poder comprar una casa. A cambio, el banco se queda con el inmueble comprado, a manera de garantía, hasta que el crédito termine de pagarse. El crédito hipotecario no se concede por todo el importe del inmueble, sino que solo se da un porcentaje del mismo (generalmente el 80%). El deudor debe aportar ese otro porcentaje, así como demás gastos asociados a la compra del inmueble.

Para escoger la mejor hipoteca, la persona no solo debe tener en cuenta el banco con el que quiera solicitar el crédito, sino otra serie de parámetros. Por ejemplo, si la hipoteca es a tipo fijo o variable; es decir, si pagará una cuota fija cada mes o si la cuota variará en función del Euríbor, que es principal indicador. Pero también tiene que tener en cuenta el TIN y la TAE del crédito hipotecario.

¿Qué es el TIN de la hipoteca?

Todos los créditos, sean para comprar una casa, incluyen el TIN. ¿Y qué es el TIN en la hipoteca? ¿Cómo se calcula y cómo afecta al deudor? El TIN es un porcentaje de tipo fijo que se pacta entre el banco y el deudor, bajo el concepto de pago por el importe prestado. Es decir, a través del TIN se establece cuánto dinero recibirá el banco como ganancia por hacer el préstamo hipotecario.

¿Qué es el TIN en la hipoteca? Si escuchas el término Tipo de Interés Nominal, entonces se refiere al TIN de las hipotecas y no debes confundirlo con la TAE o Tasa Anual Equivalente. El TIN te indicará los intereses que has de pagarle al banco por el crédito hipotecario. El Tipo de Interés Nominal en las hipotecas es mensual y los bancos lo obtienen sumando el Euríbor (indicador de las hipotecas) al diferencial que el propio banco aplica.

El TIN indica el coste efectivo del crédito hipotecario, no se vincula con gastos asociados a la operación sino que solo hace referencia al interés que se acuerda entre el banco y el deudor. Como el TIN de la hipoteca fijo no puede variar; es decir, si al momento de la firma del contrato el banco ha estipulado que el interés mensual por el crédito será de un 2%, ese será el interés mensual que se cobre durante todo el tiempo que dure el préstamo.

¿Por qué es importante la TAE?

La TAE o Tasa Anual Equivalente, a diferencia del TIN, se calcula siguiendo una fórmula matemática estandarizada. Esta fórmula tiene en cuenta el Tipo de Interés Nominal de una operación, así como la frecuencia de los pagos, las comisiones bancarias por concepto de cancelación o amortización y los gastos de la operación. También se considera, en caso de haberla, la comisión por apertura del crédito hipotecario.

Debes saber que la TAE no incluye los gastos derivados de la compraventa como pueden ser los gastos ante notario.

¿El TIN o la TAE en las hipotecas?

Si vas a solicitar un crédito hipotecario es posible que te preguntes qué es lo que debes tener en cuenta entre el TIN o la TAE. Debes saber que, a primera vista, el TIN no es un indicador que debas utilizar para decidirte o no por una u otra hipoteca; se trata de un indicador informativo, pero lo que verdaderamente importa es la TAE; esto se debe a que la TAE incluye otros indicadores como las comisiones y plazos y te ayudarán a tener una mejor visión de todo el crédito.

Por otra parte, si estás buscando un banco con el cual solicitar tu crédito hipotecario, ten en cuenta que la diferencia entre la TAE y el TIN es mucho menor en los préstamos hipotecarios que en los personales. Lee muy bien la letra pequeña de los contratos antes de firmar cualquier documento con un banco.

Las diferencias entre TIN y TAE son bastante sencillas. Si todavía no tienes muy claro qué es el TIN de la hipoteca, no pierdas de vista los intereses que se pagan por el crédito. Por su parte, la TAE incluye los intereses más los gastos derivados del crédito hipotecario, es decir, los intereses más los gastos asociados a la firma de una hipoteca, como las comisiones.

Es obligación del banco informar a los clientes de la TAE de sus hipotecas, sin importar el importe final que se conceda al cliente. Con la TAE puedes saber en qué banco te conviene más solicitar un crédito hipotecario y comparar ofertas. Por ejemplo, hay bancos en los que el TIN es mucho más bajo que la TAE y los clientes suelen fijarse en este hecho. No lo tengas en cuenta pues al final, el verdadero coste de la hipoteca estará reflejado en la TAE y no en el TIN.