Para poder comprender el concepto uso exclusivo de la propiedad, es importante definir a la propiedad horizontal. Y es que el uso exclusivo, al que también se le conoce como privativo, solo aparece en el régimen horizontal de una comunidad de vecinos.

¿Qué es la propiedad horizontal?

Cuando vives en un piso, que se encuentra dentro de un edificio de varios apartamentos, entonces tu inmueble pertenece al régimen de la propiedad horizontal. Se trata de una forma muy particular de propiedad y que acarrea ciertos derechos y obligaciones y, además, se rige por la Ley de Propiedad Horizontal.

Dentro de las características de este régimen de vivienda, del que se desprende el uso exclusivo de la propiedad, se encuentran:

• La propiedad horizontal es un derecho singular y exclusivo que recae sobre un espacio muy bien delimitado; además, éste puede ser aprovechado de forma independiente. En esta demarcación puede estar no solo una vivienda, sino también una plaza de garaje, un local comercial, una parcela, unas oficinas, etcétera. A esta se le conoce como finca.
• La propiedad horizontal también constituye la copropiedad. Esto quiere decir, que existe una propiedad compartida con los dueños de las demás fincas que constituyen el edificio. Los elementos compartidos hacen referencia a otros elementos y servicios comunes que forman parte del edificio donde se encuentra el inmueble.
• Se rige por unos estatutos.
• Hay una comunidad de vecinos, que eligen a un presidente, vicepresidente y tesorero. También cuentan con un administrador de fincas.
• Se pagan una serie de cuotas cada determinado tiempo, así como derramas.

¿Qué es el uso exclusivo de la propiedad?

Al uso exclusivo de la propiedad también se le conoce como elementos comunes privativos. Como bien sabes, en un edificio formado por una serie de pisos, apartamentos o condominios, hay varios elementos comunes; es decir, se trata de zonas que pueden ser disfrutadas, por igual, por todos los residentes del edificio.

Los titulares de los inmuebles que forman parte de esta comunidad de vecinos, poseen la propiedad común de estos elementos. Aquí se engloban por ejemplo, los ascensores, escaleras, piscinas, áreas verdes, etcétera.

Pero también existen los elementos comunes de uso exclusivo. En los edificios, el uso exclusivo de la propiedad se atribuye a espacios delimitados que se aprovechan de forma independiente, pero que están en una zona que se denomina como común. Por ejemplo, la zona de trasteros o las plazas de garaje; están en una zona común, pero cada propietario usa el trastero que le corresponde y la plaza de parking que ha adquirido. No puede utilizar otra.

Al uso exclusivo de la propiedad también pertenecen algunos elementos arquitectónicos e instalaciones que entran en un espacio aéreo. Adquieren el carácter de exclusivos cuando solo pueden ser utilizados por un único propietario. Por ejemplo, cuando de un piso sale una zona de plantas, adherida a este piso y, aunque se encuentre en una zona común, solo puede ser utilizado por el propietario del inmueble al que esta zona está adherida.

Lo mismo ocurre con las azoteas, que en algunos casos, solo pueden ser aprovechadas por un único propietario.

Constitución de los elementos privativos de la propiedad horizontal

Para que un elemento que se encuentra dentro de las zonas comunes pueda ser utilizado por un único propietario, debe estar especificado en las escrituras de la división horizontal; además, en este documento debe otorgársele el carácter de privado. Todo lo que no se registre como tal en dicho documento, se considera de uso común y todos los vecinos pueden hacer uso de estos elementos.

Por otra parte, los elementos privativos se distinguen por tener una cuota de participación dentro de la comunidad de vecinos. Esta cuota de participación determinará quién paga más o menos importe a la comunidad. Para que te hagas una idea, no pagará lo mismo una persona que solo posee un piso a una que posee un piso, una plaza de garaje y un trastero. La idea es que la cuota de participación sea equitativa en función de las dimensiones del bien en propiedad.

En una comunidad de vecinos bien constituida, los propietarios de los inmuebles deben de pagar una cuota cada cierto tiempo. Estas cuotas se utilizan para el mantenimiento de las instalaciones del edificio, como por ejemplo, pagar al personal de limpieza, el jardinero, el de mantenimiento de la piscina, el portero, etcétera. También se emplea este importe para el pago de las inspecciones periódicas de los ascensores y demás bienes de uso común.

Por otra parte se pagan las derramas. Estos son gastos de emergencia que no se tienen contemplados en el presupuesto de la comunidad. Si un ascensor se avería de forma inesperada y necesita una reparación, entonces los propietarios deben aportar un importe extra que se conoce como derrama.

¿Quién paga las reparaciones del uso exclusivo de la propiedad?

Sorpresivamente, cuando un bien de uso exclusivo se estropea, los gastos generales corren a cargo de la comunidad de vecinos. Sin embargo, todo depende del origen del problema y de las causas del mismo. Por ejemplo, si se daña un bien común de uso exclusivo porque hay una filtración producida por el deterioro de la estructura del edificio o su antigüedad, debe pagarlo la comunidad.

Pero si este mismo problema es el resultado de un mal uso o falta de mantenimiento del bien, entonces el propietario tendrá que correr con los gastos de las reparaciones. Siempre que los desperfectos sean consecuencia de la falta de mantenimiento de quien use el espacio o por un mal uso, será el propietario que tenga el uso exclusivo quien tenga que pagar. Pero si el deterioro es consecuencia de un daño del edificio, entonces la comunidad de vecinos tendrá que hacerse cargo.