Sobre una propiedad puede constituirse un arrendamiento, pero también un usufructo. Se trata de dos figuras jurídicas diferentes y que solo tienen en común el que el propietario del inmueble no puede utilizarlo para vivir. El usufructo de vivienda es un derecho real y recae sobre una persona ajena a la propiedad.

Concepto de usufructo de vivienda

El usufructo se considera derecho real porque es un derecho de las cosas. Se trata de un uso y disfrute de un inmueble del cual no se es propietario. El titular de un inmueble cuenta con propiedad plena es decir, puede usarlo, disfrutarlo y disponer sobre él, pero al momento de constituirse el usufructo de vivienda, pierde la propiedad plena y adquiere la nuda propiedad.

Dentro de la propiedad plena o pleno dominio se engloban al usufructo y a la nuda propiedad:

• Usufructo de vivienda. Derecho para usar y disfrutar de un inmueble por una persona que no es propietario del mismo (usufructuario).
• Nuda propiedad. Pertenece al propietario que da en usufructo su vivienda (nudo propietario). Es el dueño del inmueble, pero con limitaciones.

El usufructo de vivienda permite a una persona utilizar un inmueble, del que no es titular, pero siempre y cuando lo mantenga en su forma y sustancia; es decir, no puede hacer modificaciones en él, a menos que así conste en el título que constituya al usufructo. Además, solo puede hacer uso de la vivienda durante el tiempo que dure el usufructo y no puede disponer del inmueble como propio; es decir, no puede venderlo o donarlo, pero sí puede arrendarlo.

En caso de arrendar el bien usufructuado, el usufructuario es quien se encarga de hacer las gestiones necesarias y también puede quedarse con las rentas del alquiler. Por otra parte, si el inmueble se vende a otra persona, previa autorización del usufructuario, ésta debe conservar el usufructo durante el tiempo establecido; en caso de desear disolver el usufructo, entonces el propietario tendrá que indemnizar al usufructuario.

Características del usufructo de vivienda

A pesar de que el usufructuario es quien hace uso de la vivienda, ésta no forma parte de su patrimonio, así que no tiene que declararla como suya; esto sí tiene que hacerlo el nudo propietario. Aunque, de hecho, no pueda hacer uso del inmueble, éste sí forma parte de su patrimonio, por lo que deberá declararlo y pagar los correspondientes impuestos.

El usufructuario, además, podrá disfrutar de los beneficios y rentabilidad del inmueble, como en el caso de un arrendamiento. Las rentas son para él y es él quien se encarga de constituir el arrendamiento y pasa a ser usufructuario-arrendador.

Por otra parte, el usufructo tiene la característica de ser temporal, es decir, no puede ser indefinido sino que tiene que establecerse la duración del mismo; cuando esta duración no se pacta, entonces se dice que el usufructo es vitalicio o de por vida. El usufructo vitalicio solo puede extinguirse con la muerte del usufructuario o por una renuncia expresa de éste. Es importante establecer, al momento de celebrar el contrato, la forma de expiración del mismo.

Tipos de usufructo

El usufructo de vivienda puede clasificarse en función de su constitución, es decir, por voluntad de las partes, por ley o por usucapión.

Usufructo legal

Este tipo de usufructo se crea por una disposición legal. Hoy en día solo existe el usufructo del cónyuge viudo. Es decir, al momento del fallecimiento del titular del inmueble, el cónyuge viudo, si no está separado, recibe, de forma legítima, el usufructo del tercio de mejora, de la mitad de la herencia o de los dos tercios de la herencia. La cantidad que recibe en usufructo depende de si hay o no hijos o ascendientes y si estos reclaman la herencia.

Voluntario

Este tipo de usufructo de vivienda es el que ocurre cuando las partes acuerdan la constitución de dicho usufructo por voluntad propia. El usufructo voluntario puede ser, a su vez:

• Inter-vivos. Es decir, cuando se constituye en vida.
• Mortis causa. Cuando se constituye a través de un testamento.

Usufructo de vivienda por usucapión

Existe usufructo de vivienda por usucapión o prescripción adquisitiva cuando se adquiere la propiedad sobre un inmueble y siempre y cuando se respeten y cumplan ciertos requisitos y plazos. Este tipo de usufructo de vivienda se caracteriza porque no participa una tercera persona que realice la transmisión de una propiedad; por eso también se le conoce como adquisición originaria.

Según el Código Civil, el usucapiente (quien usa y disfruta la propiedad), posee el bien durante tantos años que la ley lo hace merecedor de ser el propietario del mismo. Por ejemplo, un arrendamiento que se ha renovado durante generaciones y si los propietarios nunca reclaman el bien, pude constituirse como usucapión.

Otros tipos de usufructo

El usufructo no solo puede establecerse según la constitución del mismo, sino en función del objeto y cantidad del mismo. Los tipos de usufructo de vivienda por su objeto son:

• De bienes materiales, que pueden ser muebles e inmuebles.
• De derechos.

Por la cantidad del bien usufructuado, el acuerdo puede recaer sobre:

• La totalidad de la cosa usufructuada (toda una casa).
• Parcial (una parte de la vivienda).