La propiedad horizontal se encuentra recogida en la Ley 49/1960 de 21 de julio (LPH). Esta Ley de Propiedad Horizontal se encarga de regular las relaciones, derechos y obligaciones de los propietarios y vecinos de varios inmuebles y que pertenecen a la misma comunidad, como sería el caso de un edificio.

La propiedad horizontal en la LPH

Las bases de la propiedad horizontal se encuentran en el artículo 396 del Código Civil. La propiedad horizontal hace referencia al conjunto de bienes inmuebles privados que forman parte de un edificio común, pisos o locales o partes de ellos. Es así como la propiedad horizontal se regula por el Código Civil, la LPH y con los títulos constituyentes, estatutos y reglamentos de cada condominio y que son los que tienen que seguir los habitantes de una comunidad de vecinos.

¿Y cuáles son las partes de la propiedad horizontal? Esta se constituye por los vecinos y los distintos cargos que éstos pueden ocupar. Una comunidad de propietarios se reúne en una junta o asamblea para gobernarse; esta junta elige a un presidente de comunidad que se encarga de llevar a cabo las decisiones tomadas en la junta. Así mismo, el presidente deberá apoyarse en un administrador y un secretario.

Comunidad de propietarios

La comunidad de propietarios son las personas que viven dentro de un edificio y son copropietarios de los elementos o zonas comunes del inmueble. Una comunidad de propietarios debe constituirse como tal y regularse por los Estatutos de la comunidad.

Junta de propietarios

Se trata del órgano de gobierno de la comunidad. Está formada por todos los propietarios de todos los inmuebles de un edificio. Es la que toma las decisiones por acuerdos unánimes o mayoritarios. Debe reunirse, por lo menos, una vez al año.

Presidente y vicepresidente

El máximo representante de la comunidad de vecinos o propietarios es el presidente. Este debe elegirse por votación unánime de la junta, turno rotatorio o sorteo. Para poder ser presidente, la persona también debe ser propietaria de un inmueble en el edificio, además, el cargo es irrenunciable. El presidente es quien gestiona todos los asuntos relacionados con la comunidad y debe transmitirlos a los demás propietarios en las reuniones pertinentes.

Después del presidente, la autoridad recae en el vicepresidente o vicepresidentes de la comunidad. Esta figura debe sustituir al presidente en su ausencia, incapacitación o vacante.

Administrador y secretario

El administrador de fincas es la persona que gestiona la parte económica, contable, de asesoría, secretaría y preservación de la comunidad de propietarios. No es indispensable que el administrador sea parte de la junta, pero sí debe estar colegiado a un Colegio Profesional.

Cualquier vecino puede ser secretario de la junta, pero también es posible que los miembros elijan a una tercera persona, ajena a la comunidad, como en el caso del administrador de fincas. El secretario tiene la responsabilidad de gestionar todos los documentos oficiales, así como transmitir las comunicaciones a la junta.

Cuando una comunidad carece de administrador de fincas y secretario, el presidente es quien ejerce estos cargos.

Derechos y obligaciones de la propiedad horizontal

¿A qué tienen derecho las personas que comparten la propiedad horizontal? Todos los miembros de una comunidad de vecinos pueden usar y disfrutar libremente de las instalaciones comunes del edificio del que son copropietarios; sin embargo, deben hacerlo con un comportamiento que sea legal y respetando lo pactado en los estatutos de la comunidad y sin interferir con los derechos de los vecinos.

También tienen derecho a participar de forma activa en las juntas y reuniones de propietarios y participar activamente en la toma de decisiones. Los propietarios pueden modificar y hacer reformas en sus viviendas siempre y cuando no afecten a los demás copropietarios y a las zonas comunes.

Los miembros de una comunidad de vecinos también adquieren una serie de obligaciones al formar parte de dicha comunidad. Tienen derecho a hacer uso de su propiedad libremente, pero deben conservarla y mantener en buen estado las zonas comunes; estas pueden ser los pasillos, ascensores, recepción, portal, escaleras, garaje, zonas verdes, piscina, etcétera. Toda persona tiene la obligación de respetar las franjas horarias en las que no puede hacerse ruido según lo establecido en los estatutos de la comunidad; cada comunidad puede establecer el horario que más le convenga a los propietarios.

Así mismo, debe respetarse el disfrute de las zonas comunes al resto de propietarios. Por ejemplo, no puede bloquearse la piscina o el área de juegos del edificio para el uso privado de un miembro de la comunidad. Por otra parte, es obligatorio responder de forma individual a las sanciones que pudieran imponerse por demoras de ejecución de obras que sean de carácter obligatorio para la mejora del edificio y por último, facilitar acceso al personal cualificado y autorizado para llevar a cabo obras para reparación y conservación del inmueble; estas obras no solo para beneficio del dueño del mismo sino para el resto de habitantes del condominio.