¿Sabes qué es la propiedad vertical y cómo te afecta? Uno de los términos más comunes cuando se trata de propiedad de inmuebles es la horizontal, pues hace referencia a las comunidades de vecinos. La propiedad vertical, al contrario, hace referencia a las fincas urbanas que se forman por varios locales o viviendas en las que hay un único propietario.

Definiendo la propiedad vertical

Lo más probable es que hayas oído el término propiedad horizontal, especialmente si eres dueño de un piso. Este término sirve para designar a la posesión común que tienen los dueños y habitantes de los pisos que se encuentran dentro de un inmueble. Todos estos son propietarios de espacios comunes. Pero, ¿Qué ocurre cuando el edificio tiene un único dueño? Pues a esto hace referencia la propiedad vertical.

La propiedad vertical es un concepto en el que una finca urbana, que está compuesta por varios locales o viviendas, pertenecen a una única persona. En consecuencia, quienes viven en ese edificio o utilizan los locales comerciales, no son dueños sino son arrendatarios y todos tienen en común a un arrendador: el dueño del edificio.

Este tipo de propiedad puede ser única o compartida entre varias personas, que pueden ser físicas o jurídicas. No se trata de una Comunidad de Propietarios al uso, por lo que sus características, legislación y obligaciones son únicas. Los dueños de la propiedad vertical deben mantener el edificio en buen estado y hacer las mejoras necesarias para que éste sea habitable; también deben cumplir una serie de obligaciones fiscales y administrativas.

Características de la propiedad vertical

Dentro de las características particulares de la propiedad vertical encontramos:

• Tiene un único propietario o un conjunto de propietarios (personas físicas o jurídicas).
• Está compuesta de viviendas (pisos), locales y garajes.
• No existen espacios compartidos o comunes.
• No existe una comunidad de vecinos ni existen cuotas de participación.
• Todas las viviendas y locales contenidos en el edificio deben estar de alquiler.
• No cuenta con una normativa como en una comunidad de vecinos.
• Los dueños del edificio o el único dueño, tiene la obligación de mantener las instalaciones en excelentes condiciones.
• El dueño debe cumplir con obligaciones fiscales y administrativas: IVA, IBI, vado, servicio de recogida de basura, etcétera.
• Puede contar con un administrador de fincas que se encargue de tramitar todo lo relativo al inmueble.

Obligaciones

La propiedad vertical, al igual que la horizontal, tiene sus obligaciones, pero estas recaen en el único dueño de la finca urbana. Estas obligaciones son:

• Mantener el edificio en buen estado. El dueño debe garantizar las condiciones de habitabilidad de cada uno de los predios que conforman el inmueble. Recordemos que estos estarían de alquiler y, por lo tanto, se celebrarían contratos de arrendamiento individuales entre el dueño y cada uno de los inquilinos; según la Ley de Arrendamientos Urbanos, siempre es obligación del arrendador mantener la casa en buen estado.
• También debe mantener limpia las zonas comunes que puedan haber y hacer las reparaciones e inspecciones correspondientes, como por ejemplo, al ascensor y demás elementos como el cuadro de instalación eléctrica de todo el edificio. La poda del jardín, de haberlo, etcétera.
• Estar al corriente con las obligaciones tributarias. Estas son: IVA, Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI); el pago de los vados o permisos municipales necesarios para evitar que los vehículos particulares aparquen delante del edificio, local o entrada del parking.
• Pagar los impuestos por la recogida de basura.
• Pagar el servicio de alumbrado público.
• Hacer las mejoras que el edificio requiera.

¿Se puede vender la propiedad vertical?

Una de las preguntas más habituales es si la propiedad vertical podría venderse. Imagina que el inmueble pertenecía a una persona que ha muerto y la deja en herencia a otra. Esta otra persona no quiere comprometerse con las obligaciones y trabajo que acarrea la propiedad vertical, así que decide venderlo. A nivel jurídico, es posible venderlo, pero como un conjunto: el edificio entero.

Sin embargo, existe la posibilidad de vender cada parcela, poco a poco, pero conlleva todo un trabajo y una serie de cálculos matemáticos. Para empezar, habría que calcular el coeficiente de participación de cada uno de los inmuebles contenidos dentro del edificio, con respecto del edificio en sí mismo; esto incluye las zonas comunes, garaje, patios, trasteros, piscina, etcétera.

Para proceder con la venta y cuando esta se formaliza, la propiedad vertical deja de existir y, obligatoriamente, tiene que constituirse una propiedad horizontal. Este acto se celebra con la creación de la comunidad de vecinos característica de este tipo de propiedad y con todas las responsabilidades y obligaciones que derivan de ella. En líneas generales, el nuevo edificio pasaría a tener un presidente, tesorero, secretarios, etcétera.

La propiedad horizontal aparece cuando el edificio quiere venderse por parcelas. Si por ejemplo, los inquilinos quieren comprar el piso donde viven o si salen otros múltiples compradores. Ahora bien, cuando el edificio encuentra un único comprador, deben respetarse una serie de condiciones, especialmente sobre el trato a los inquilinos. Este nuevo dueño de todo el edificio, por ejemplo, no puede ni debe subir el precio del alquiler porque sí ni echar a los arrendatarios.