¿Qué es la subrogación de una hipoteca?

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Buena parte de la población compra su casa a través de un crédito hipotecario. De esta forma, pagan una cuota fija o variable, cada mes, durante un plazo determinado. ¿Qué ocurre cuando la situación cambia? ¿Qué pasa si quieres cambiar de banco? A esto se le conoce como subrogación. ¿Qué es la subrogación de la hipoteca?

¿Qué es la subrogación de la hipoteca y cuántos tipos existen?

En la hipoteca participan dos actores diferentes: el acreedor (banco) y deudor (persona física). Por lo tanto, existen dos tipos de subrogación hipotecaria: la del acreedor y la del deudor. La más habitual es la subrogación del acreedor, que es cuando un banco transfiere a otro banco la deuda; es decir, cuando cambias tu hipoteca a un banco distinto de donde la solicitaste.

qué es subrogación hipoteca y cuántos tipos existen

¿Qué es la subrogación de la hipoteca? ¡Es cambiar tu crédito de un banco a otro! Esto puede ocurrir por ejemplo, para mejorar las condiciones financieras del préstamo; e incluso para cambiar entre tipos de interés, de un o fijo a uno variable y viceversa.

La subrogación de la hipoteca por parte del deudor ocurre cuando se cambia al titular de la hipoteca por otra persona. Esta figura aparece cuando se quiere comprar una vivienda hipotecada; en este caso, el comprador pasa a ser el nuevo titular de la hipoteca.

¿Por qué llevar la hipoteca a otro banco?

Ahora que ya sabes qué es la subrogación de la hipoteca, seguramente te preguntes cuándo puedes utilizarla. Generalmente puedes llevar tu crédito de un banco a otro para mejorar las condiciones de tu préstamo. Y es que al subrogar la hipoteca de acreedor no solo puedes obtener ventajas como mejora del tiempo o plazo de pago.

Con la subrogación de hipoteca de acreedor es posible:

  • Modificar el tipo de interés para hacer que el precio del crédito sea menor. Esto quiere decir, cambiar tu hipoteca de tipo variable a fijo y viceversa.
  • Eliminar comisiones y la vinculación. Al cambiar de banco es posible desvincularse de comisiones que, como deudor, no te interesan; así como ciertos productos que algunos bancos hacen obligatorios y que pueden ya no interesarte. Por ejemplo: comisiones por amortización, seguro para el hogar, plan de pensiones, etcétera.
  • Ampliar o reducir el plazo del crédito. Uno de los motivos para subrogar la hipoteca es para modificar el plazo de devolución; este puede ampliarse o reducirse.
  • Para eliminar cláusulas abusivas de algunos bancos, como la de suelo.

Ten en cuenta que no todos los bancos ofrecen los mismos beneficios sobre las hipotecas subrogadas. Por ello tendrás que darte a la labor de comprobar qué ofrece cada una de las entidades bancarias que admiten la subrogación hipotecaria. En algunos casos podrás conseguir rebaja de interés, pero no eliminar comisiones o cambiar el plazo.

¿Cuánto cuesta subrogar una hipoteca?

Es muy importante que sepas que actualmente un banco no puede cobrar comisiones por subrogar una hipoteca de tipo variable a una de tipo fijo; al menos durante un período del 24 de noviembre de 2022 al 31 de diciembre de 2023. Se trata de una medida extraordinaria y que está amparada por un decreto.

Ahora bien, esto no quiere decir que la subrogación de la hipoteca no esté exenta de algunos gastos. Pero generalmente, es el propio banco el que suele correr con dichos gastos; estos son los relacionados con la gestoría, notario y registro. El cliente, sin embargo, deberá pagar por la tasación de la vivienda, así como una comisión por subrogación. La tasación no cuesta más de 300 euros, mientras que la comisión va del 0 al 2% sobre el importe pendiente de pago. ¡Todo depende del banco!

¿Cómo subrogar la hipoteca?

Lo primero que debes hacer es consultar el mercado hipotecario, es decir, conocer qué bancos ofrecen subrogación y cuáles son las condiciones de las mismas; una vez que encuentres las que más puedan convenirte, es momento de ponerte en contacto con los bancos para saber si tienen alguna oferta y si pueden presentarte una propuesta. Es aconsejable visitar varios bancos y pedir varias ofertas para que las otras entidades hagan, a su vez, una contraoferta.

la subrogación puede ser de acreedor o de deudor

Cuando se escoge el banco, entonces se formaliza el trámite a través de una solicitud. Antes de comenzar el proceso, notifica al banco donde se firmó la hipoteca, pues es posible que quiera ofrecerte mejores condiciones para que no subrogues el crédito. En este momento suele iniciarse un proceso de ofertas y contraofertas en las que participan el banco con el que se firmó el crédito y la nueva entidad financiera. Ambos pueden presentar diferentes propuestas, pero el cliente tiene la libertad de escoger la que más le convenga.

Para poder cambiar de banco es necesario firmar una escritura de subrogación de la hipoteca; normalmente el nuevo banco suele correr con estos gastos y se hace ante notario.

Requisitos para subrogar la hipoteca

Para poder iniciar el proceso de subrogación es indispensable cumplir con una serie de requisitos:

  • Tener una situación laboral estable.
  • Buena salud financiera y pocas deudas.
  • El capital pendiente de pago no puede ser superior al 80% del valor del inmueble.
  • Haber pagado las cuotas mensuales durante dos años, por lo menos.

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