En el ámbito inmobiliario, el derecho de propiedad suele identificarse con el derecho de posesión o con el de uso y disfrute (más conocido como usufructo), pero puede darse el caso de que una transmisión de propiedad no incluya el traspaso de los otros derechos que generalmente trae aparejados. Esto es lo que se conoce como venta de la nuda propiedad, es decir, la transmisión del título de pertenencia sobre una determinada cosa (en este caso, una vivienda), sin el derecho de uso y disfrute ni la posesión sobre la misma. Hoy vamos a hablar de este particular negocio jurídico inmobiliario y de todas las ventajas que posee.

La nuda propiedad como inversión inmobiliaria

En el ámbito inmobiliario, la venta de la nuda propiedad se considera una inversión a medio y largo plazo, debido al tiempo variable entre la compra y la disponibilidad efectiva del inmueble. En la última década, el mercado de la nuda propiedad ha crecido como consecuencia de la crisis económica y del progresivo envejecimiento de la población y, además, esta inversión también goza de un bajo impacto fiscal.

Generalmente, quienes apuestan por este negocio son los propietarios de viviendas en la tercera edad y sin herederos, ya que les genera la posibilidad de obtener beneficios para vivir cómodamente los últimos años de su vida sin tener que renunciar a su vivienda ni trasladarse a una residencia. En la mayoría de los casos, el objetivo era «monetizar» el valor de su propiedad y librarse de los costes de mantenimiento extraordinario y de la carga fiscal asociada a su uso.

¿Cómo funciona la venta de la nuda propiedad?

A grandes rasgos, la venta de la nuda propiedad consiste en vender el inmueble por una cantidad más baja de lo habitual a cambio de poder conservar el derecho de usufructo sobre el mismo durante un tiempo determinado. Es decir: el comprador adquiere la vivienda a un precio ventajoso, pero debe esperar a que el vendedor o usufructuario fallezca o la abandone de forma definitiva para poder disfrutar de ella.

Esta distinción entre la nuda propiedad y el usufructo es «temporal», y puede ser fija o indefinida. En España, lo habitual es que el usufructo pueda durar toda la vida del interesado, mientras que en otros países como Francia o Italia las partes pueden establecer un plazo fijo, que suele ser de 30 años. En el caso de que el titular de la vivienda sea una persona jurídica, la ley también establece un plazo máximo.

Al finalizar el usufructo -generalmente, cuando el vendedor fallece- se produce una reagrupación automática de la nuda propiedad y el usufructo, llegando así a la situación inicial de la llamada propiedad plena o completa, la forma de propiedad que todos conocemos.

Al igual que en el caso de la plena propiedad, la compra se completa con una escritura notarial ordinaria y, a efectos fiscales, está sujeta a los mismos tipos que en la compra de la plena propiedad.

¿Cómo se calcula el precio de la nuda propiedad?

Al comprar un inmueble en nuda propiedad, su precio se ve reducido por tener que renunciar al usufructo del mismo, por lo que nunca habrá que pagar el 100% del valor real de mercado del inmueble.

Para calcular el valor del inmueble y la reducción de precio que conlleva la nuda propiedad, una agencia inmobiliaria debe tasar el inmueble. Hecho esto, se establece el valor de mercado del inmueble, al que luego se aplica un coeficiente variable, definido en función de la edad del usufructuario. Los valores de los coeficientes fluctúan según las publicaciones periódicas del Ministerio de Hacienda y se basan en las estadísticas relativas a la esperanza de vida en el país de referencia y el tipo de interés vigente.

Por tanto, cuanto mayor sea el usufructuario, mayor será el valor de la nuda propiedad. La fiscalidad de la compra también aumentará proporcionalmente.

¿Quién paga los gastos?

El mantenimiento ordinario corre a cargo del usufructuario, mientras que los gastos extraordinarios, en cambio, deben ser asumidos por el nudo propietario.

Por otra parte, si se quiere hacer algún tipo de reformas en la vivienda, hay que tener en cuenta que las obras en el inmueble solo pueden realizarse con el consentimiento del usufructuario y de acuerdo con él.

Ventajas para vendedores y compradores

No cabe duda de que la venta de la nuda propiedad ofrece ventajas para ambas partes frente a una compraventa normal. El vendedor obtiene una buena cantidad de liquidez de forma inmediata y puede seguir disfrutando de su vivienda durante el resto de sus días, o bien puede ser una buena herramienta de planificación fiscal y aplicarse en situaciones de relevo generacional en las que el padre propietario transfiere la nuda propiedad a un heredero reservándose el usufructo.

Para el comprador, en cambio, la compra de la nuda propiedad ofrece varias ventajas, empezando por el precio de compra, que es inferior al valor de mercado. En efecto, de este valor se deduce el usufructo, calculado sobre la base de las tablas previstas por la ley.