La escritura pública es probablemente el documento más importante de una propiedad. Es un documento público que sirve para demostrar quién es el legítimo propietario de una vivienda y es emitido por un notario. ¿Para qué sirve la escritura pública y porqué es tan importante?

Definición de escritura pública

La escritura pública es un instrumento jurídico, de derecho privado, emitido ante un notario público, firmado por este, para que pueda tener validez legal. En la escritura pública se establecen una o varias declaraciones de las personas que forman parte de un contrato. Se trata de un acto en el que se recogen una serie de declaraciones de voluntad, actos jurídicos, contratos y negocios jurídicos.

Para que la escritura pueda tener validez, es necesario que la firme no solo el notario, sino la persona que participa en el acto jurídico y que alega un derecho, así como dos testigos. El notario es un mero actuario que da fe pública del acto que se está celebrando.

La figura jurídica de la escritura pública se encuentra regulada por la Ley del Notariado. Según el artículo 17 de dicha ley, la escritura pública tiene como contenido «las declaraciones de voluntad, los actos jurídicos que impliquen prestación de consentimiento, los contratos y negocios jurídicos de todas clases». La firma del notario conforma, legaliza y da forma pública a las declaraciones de voluntad de las partes.

La escritura pública de una vivienda

Cuando se compra una casa, sea nueva o de segunda mano; se haya comprado a través de una hipoteca o con ahorros propios, debe expedirse una escritura pública que confirma quién es el dueño de dicha propiedad. Para poder expedir la escritura pública a nombre del nuevo propietario es necesario que tanto el comprador como el vendedor estén presentes, pues se necesita la firma de ambos.

A través de este documento se otorga seguridad jurídica al comprador y al vendedor en cuanto se hace el traspaso de la propiedad de un inmueble. Gracias a la escritura pública, el nuevo dueño se inscribe en el Registro de la Propiedad. Se trata de uno de los múltiples pasos que debes de seguir cuando adquieres un inmueble.

La escritura pública se caracteriza por ser un documento libre, pues aunque no es obligatorio firmar la escritura de compraventa para un inmueble, es recomendable por la seguridad jurídica que otorga; además, solo con este documento se puede inscribir el bien en el Registro de la Propiedad. Por otra parte, la escritura es fehaciente, pues prueba y da fe de que tanto el comprador como el vendedor están de acuerdo en el negocio que han realizado.

¿Por qué inscribir la vivienda en el registro?

Inscribir la propiedad, a través de la escritura pública, en el Registro de la Propiedad es altamente recomendable pues aporta varias ventajas al nuevo propietario de la misma. La escritura inscrita garantiza, ante las autoridades, quién es el único dueño de la casa y, en consecuencia, que esa persona tiene todos los derechos reales sobre el inmueble.

También sirve para proteger al dueño ante los acreedores por deudas anteriores a la compra y permite saber si la casa tiene cargas o responsabilidades sobre ella; así mismo, las autoridades pueden protegerte en caso de que una tercera persona haga una reclamación sobre la propiedad. Por último, una escritura pública también te permite solicitar un crédito hipotecario frente al banco.

Partes de la escritura pública

Una escritura pública de compraventa de vivienda cuenta con la siguiente estructura:

• La voluntad de las partes, denominada fehaciencia. En este apartado, comprador y vendedor, declaran su voluntad de comprar y vender, respectivamente, un inmueble. También se establecen las condiciones de la compraventa.
• Cargas sobre el inmueble. Esto hace referencia a las obligaciones a las que está sujeta la propiedad y pueden ser una hipoteca, impuestos y deudas.
• Pago del IBI. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles debe ser un anexo de la escritura pública. Debe añadirse fotocopia del último pago de dicha obligación tributaria.
• Cuotas de comunidad. Cuando el inmueble es un piso, debe de acreditarse que todas las cuotas de la comunidad de vecinos han sido pagadas. Para ello, el vendedor debe presentar un certificado expedido por el secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente de la misma y en la que se acredita que se han pagado todas las cuotas.
• La sujeción a las disposiciones legales que regulan la compraventa y la emisión de la escritura pública; también deben estipularse las obligaciones fiscales derivadas de la operación comercial.
• Se establece la distribución de los gastos de la compraventa, es decir, quién paga qué cosa.
• Liquidación de los gastos notariales, incluyendo los aranceles y honorarios del notario público.
• Comprobación de los medios de pago. Esto quiere decir, establecer cómo y cuándo se ha realizado el pago de la vivienda. Si es en efectivo o con cheques; si es a través de una transferencia, entonces se añadirán los números de cuenta desde donde se ha hecho la transferencia y el número de cuenta en el que se ha hecho el ingreso. También se ha de establecer la fecha en la que se ha abonado el pago o si éste se abona al momento de constituir la escritura pública ante el notario.