¿Quieres vender tu propiedad y no sabes si tiene preferencia un vecino a comprar un inmueble? ¿Cómo puedes saberlo? Aquí entra lo que se conoce como derecho de adquisición preferente y este se otorga a una persona física o jurídica que tiene prioridad para adquirir un bien inmueble, por encima de una tercera persona.

¿Cuándo surge el derecho de adquisición preferente?

Cuando una persona quiere vender su propiedad puede aparecer el llamado derecho de adquisición preferente siempre que haya más de una persona interesada en la adquisición del inmueble. Este derecho permite que una persona tenga preferencia de compra por encima de los demás que concurren para la compra del bien inmueble.

Pero el derecho de adquisición preferente solo aparece en algunos supuestos, como el arrendamiento, los concursos y la enajenación forzosa de sociedades. El derecho de adquisición se encuentra regulado por diversas leyes que incluyen lo que se conoce como derecho de tanteo y retracto. Pero ¿tiene preferencia un vecino a comprar un inmueble?

Derecho de tanteo y retracto

Cuando el propietario de un inmueble quiere venderlo a futuro, puede conceder el derecho de adquisición preferente a una persona interesada; esta persona debe hacer una oferta que el vendedor tomará como prioritaria por encima de otro posible comprador. A esto se le conoce como derecho de tanteo; cuando la propiedad se hubiese vendido y se desea adquirir al mismo precio y siguiendo las mismas condiciones, entonces se puede ejercer el derecho de retracto.

El derecho de adquisición preferente se encuentra configurado en un acuerdo que las partes firman. Este acuerdo suele aparecer en el caso de las sociedades anónimas o de responsabilidad limitada. Por ejemplo, si uno de los socios de una empresa quiere vender su parte, los demás socios tendrán preferencia; esto no solo se aplica a los activos de una empresa, sino también a una vivienda en copropiedad.

Por ejemplo, supongamos que unos hermanos reciben una casa en herencia, pero uno de ellos quiere vender su parte de la vivienda. Antes de venderlo a una tercera persona, lo ofrece al resto de herederos interesados; estos tienen derecho preferente.

Acuerdo de adquisición preferente: características

El que se firme un acuerdo de adquisición preferente no quiere decir que el propietario esté obligado a vender ni quien ejerce su derecho de tanteo, esté obligado a comprar. En caso de que exista un compromiso, entonces se habla de un contrato de arras, que sí es obligatorio; pero el acuerdo de adquisición no es vinculante.

Cualquiera de las partes puede retractarse en cualquier momento sin que ello suponga una penalización para la otra. Es importante que el documento que se firme cuente con los siguientes apartados:

• Plazo de ejercicio del derecho de adquisición preferente o derecho de tanteo.
• Indemnización, en caso de haberse acordado. La indemnización suele proteger al comprador, pero no al vendedor.
• Limitación de uso para el propietario mientras el derecho de adquisición esté vigente.
• Claúsulas que las partes crean convenientes y según lo dispuesto por el artículo 1255 del Código Civil.
• Formalizarse ante notario y constituirse como documento público.

¿Tiene preferencia un vecino a comprar un inmueble arrendado?

Cuando un inmueble se encuentra en calidad de arrendamiento, pero el propietario piensa venderlo en un futuro, es normal que surjan muchas dudas. Una de ellas es si tiene preferencia un vecino a comprar el inmueble arrendado. Debes saber que, como propietario, puedes firmar un acuerdo de adquisición preferente con cualquier persona que tú quieras, incluyendo tu vecino.

Pero las cosas cambian si el inmueble está en alquiler: siempre, los arrendatarios tendrán preferencia para comprar el inmueble, por encima de la persona con la que hayas firmado el acuerdo. Es decir, sí tiene preferencia un vecino a comprar un inmueble, pero si está arrendado, el arrendatario debe ser la primera persona a la que se lo ofrezcas para compra.

El derecho de adquisición preferente para los inmuebles entregados en arrendamiento se encuentra regulado por el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sin embargo, este artículo establece algunas condiciones al respecto. El derecho de tanteo puede ejercerse dentro de los 30 días naturales desde que el casero notifica al inquilino de su decisión de vender el inmueble; en esta notificación se hará constar el precio de la finca y las condiciones de la compraventa.

El derecho del vecino cuando se trata de fincas rústicas

Mundo aparte son las fincas rústicas que se rigen por su propia normativa. ¿Qué pasa si quieres vender tu finca o parcela y tu vecino está interesado? En estos casos, el vecino tiene derecho de compra preferente siempre y cuando sea propietario de tierras colindantes del predio rústico que se va a vender. Pero si el predio está en alquiler, el arrendatario sigue teniendo preferencia por encima del vecino; a menos que la finca tenga una superficie inferior a una hectárea.

Cuando la superficie que se quiere vender es menor a una hectárea, tiene preferencia un vecino a comprar un inmueble, por encima del arrendatario. ¿Por qué el vecino tiene prioridad cuando se trata de fincas rústicas y no inmuebles urbanas? Debes saber que esta disposición entró en vigor con el objeto de contrarrestar la expansión urbana y permitir que se generaran superficies amplias en el campo.