¿Sabes que son las arras en los contratos de compraventa? ¿Cuáles son los tipos de contratos de arras que puedes firmar antes de comprar una propiedad? Esta figura se emplea ampliamente por las partes, comprador y vendedor para proteger la compra de un inmueble y blindarse en caso de que alguna de las partes desista de la promesa de compra.

¿Qué son las arras?

Cuando vas a comprar una propiedad o cuando vas a vender tu inmueble es posible que te encuentres con que la otra parte desiste de su idea inicial de compra o venta. Si eres el vendedor, es posible que tengas una propiedad y desees venderla y alguien se ofrezca a comprarla y se inicien los trámites, pero esa persona se retracta de su deseo de comprar; esto supone un inconveniente para ti. Ahora bien, si eres el comprador, es muy probable que ya hayas iniciado las gestiones para conseguir una hipoteca y dejado de buscar casa, cuando el propietario del inmueble te avisa que al final no decide vender. ¿Qué ocurre en estos casos?

Para este tipo de inconvenientes existen las arras. Las arras son en realidad una señal (importe económico) que se da como garantía de compra futura inmediata de un inmueble. Antes de formalizar la compraventa, las partes firman un contrato de arras en el que el comprador da una señal al vendedor a manera de compromiso de compra; a través de ellas, el comprador se compromete a comprar la vivienda en un futuro inmediato, pues se establece el plazo en el que se formalizará la transacción.

Supongamos que eres el comprador y te ha gustado una propiedad, pero no cuentas todavía con los medios suficientes para formalizar la compra, sin embargo, no quieres perder la oportunidad de comprar determinado inmueble. Para garantizar que dicha propiedad no se va a vender a nadie más, es decir, que saldrá del mercado inmobiliario, firmas un contrato de arras y das a cambio una señal al vendedor. Con esta señal, te estás comprometiendo a adquirir la propiedad en un plazo estipulado (un mes, dos, etcétera) porque quizá todavía no has iniciado los trámites para solicitar un crédito hipotecario.

Tipos de contrato de arras: ¿Cuál debo firmar?

¿Sabías que las arras suponen una obligación y, en consecuencia incumplirlas acarrea una sanción? La sanción depende de los tipos de contratos de arras que se firmen. Existen tres: penitenciales, confirmatorias y penales. Escoger cuál es el más adecuado depende del objetivo que las partes tengan con respecto de la compraventa de un inmueble

Arras penitenciales

A las arras penitenciales también se les conoce como de desistimiento. Se trata de uno de los tipos de contrato de arras más utilizados pues, como su nombre indica, permite que las partes puedan desistir libremente del compromiso de compraventa. Debemos destacar que todos los contratos suponen una sanción por su incumplimiento, pero entre los tres tipos de contrato de arras que existen, este resulta más benevolente con las partes.

En las arras penitenciales, la parte que desista deberá abonar el importe exacto que se haya indicado en el contrato:

• Si es el comprador quien desiste, perderá la señal entregada con anterioridad. Esta señal suele ser del 10% sobre el importe total del precio de la vivienda.
• Si el vendedor decide retractarse, entonces tendrá que devolver el doble de la señal que recibió de parte del comprador.

Arras confirmatorias

El contrato de arras confirmatorias tiene el objetivo de garantizar que la compraventa se realizará y, por supuesto, debe entregarse una señal como anticipo del precio total del inmueble. En este contrato no se establece cuál será la penalización en caso de incumplimiento, pero se sabe que en caso de desistimiento, la parte afectada puede exigir la venta o la indemnización por daños y perjuicios. Para ello, deberá interponer demanda judicial.

Si deseas firmar un contrato de arras, no olvides mencionar a qué tipo de contrato de arras te estás acogiendo, pues, de no especificarlo, se entenderá que lo que se suscribe son arras confirmatorias.

¿Qué son las arras penales?

Las arras penales tienen la ventaja de estipular cuáles son las sanciones en caso de incumplimiento de contrato. Aquí se determina el importe que perderá el comprador en caso de desistir la compraventa (incumplimiento de las obligaciones). Al igual que en las arras confirmatorias, el comprador entrega una señal al vendedor, a manera de reserva. En caso de romper el contrato, la señal entregada funciona a manera de indemnización.

Al igual que las arras confirmatorias, de las arras penales no se pueden desistir.

¿Qué deben incluir los tipos de contratos de arras?

No importa el tipo de contrato de arras que firmes, todos deben de contar con cierta información para que el documento tenga validez. Además de incluirse los datos personales de ambas partes, así como la descripción detallada de la vivienda, debe señalarse el importe a pagar por concepto de señal (arras); como ya adelantamos, este importe suele ser del 10% del precio de venta del inmueble. Este importe también deberá estar estipulado en el documento.

También se establece el tiempo máximo para formalizar la compraventa ante notario (un mes, dos, seis, etcétera). Por otra parte, en las arras deben indicarse las cargas del inmueble y el reparto de los gastos que acarrea la compraventa.